Gayrimenkul sertifikası ile ilgili 20 sorunun yanıtı!

29 Mart’ta Park Mavera 3 projesinde başlayan ilk gayrimenkul sertifika ihracının son günü yarın! Peki projenin satış ofisinin ziyaretçi akınına uğradığı gayrimenkul sertifikası ile ilgili her şeyi biliyor musunuz? İşte sertifika ile bilinmesi gereken 20 temel soru ve cevabı Emlakjet’te!

Türkiye'de ilk kez TOKİ öncülüğünde Makro İnşaat’ın Park Mavera 3 projesinde 29 Mart’ta başlayan gayrimenkul sertifikası bugün ve yarın da devam edecek ve 31 Mart akşamı sona erecek. Günde 1.200 kişinin projenin satış ofisini ziyaret ettiği ve 27 finans kurumunun TOKİ’ye aracı olmak için başvurduğu sistem için 4-5 Nisan’da BIST’te satışlara başlanacak ve yapılması planlanan gong törenine Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan da katılacak.

400 bin liralık bir evi beğendiniz, ancak bugünkü 20 bin liralık birikiminizle satın alamıyorsunuz. Var olan bu birikiminizle sertifika almaya başladığınızda hem gayrimenkule yatırım yapıyorsunuz hem de sertifikaları biriktirdiğinizde evi alma şansınız doğuyor. Sektörün finansman sıkıntısına da destek olması beklenen ‘gayrimenkul sertifikası’ hakkında bilinmesi gerekenleri Emlakjet olarak özetledik. İşte 20 soruda gayrimenkul sertifikası…

1- Metrekare satışı temelde ne anlama geliyor?

Gayrimenkul sertifikası bir daire alacak kadar birikimi olmayan ama bu alana yatırım yapmak isteyen kişilerin projeden ‘pay’ satın alarak ortak olmasını sağlayan bir araç. Bir konut projesinin temelden satışa çıktığı andan itibaren sertifikasının da metrekare bazında satışa çıkarılarak tıpkı borsadaki gibi işlem görmesi anlamına geliyor. 100 metrekarelik konutun 1 ve üzerindeki metrekaresi, bedeli üzerinden bir yatırımcı tarafından bu şekilde satın alındığında, inşaat yükseldikçe ve projenin fiyatları arttıkça sertifika da değerlenecek.

Proje başlarken satışa çıkacak gayrimenkul sertifikası, proje tamamlanana kadar işlem görecek. Bundan sonra sonra sertifika sahipleri isterlerse sertikanın o günkü değeri üzerinden kazancını alacak. İsterlerse de yeterli miktardaki sertifikalarını toplayıp o projeden daire sahibi olabilecek. Proje bittiğinde, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası olmamasına rağmen daire almak isteyenler için sertifikalar peşinat olacak.

2- Park Mavera 3’te ne kadar ödenerek sertifika alınabilir?

Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikalar için, talep toplama tarihleri olan 29 - 30 - 31 Mart 2017 tarihlerinde, Vakıf Yatırım aracılığıyla herhangi bir banka üzerinden doğrudan alım yapılabiliyor. Metrekare fiyatının 4.250 TL olduğu projenin 1 metrekaresi (1 payı) 42.5 TL’ye alınabiliyor. Vatandaşlar, diledikleri ve bütçeleri kadar sertifika alabiliyor.

3- Sertifika fiyatı nasıl belirleniyor?

Sertifika ihracı yapılan Mavera Park projesinde bir metrekarenin 4 bin 250 lira ve sertifika fiyatı ise 42,5 lira olarak belirlendi. Sertifika fiyatını belirlenirken toplam daire fiyatı belirlenen sertifika adedine bölünüyor. Daire fiyatı 600 bin lira ve sertifika adedi de 42 lira ise bu bölünerek kaç sertifika ile daire alınabileceği belirleniyor. Projede daireler 9 bin, 10 bin, 11 bin adet sertifikayla satılabiliyor. Bir metrekare, 100 sertifika ile alınabilerek düşük rakamlarla yatırım yapılabilmesinin önü açılıyor.

4- Sertifika ile konut almak % 20 daha ucuza mı geliyor?

Vakıf Yatırım Genel Müdürü Kemal Şahin, konuyla ilgili olarak gayrimenkul sertifikası sayesinde müteahhit tarafından bankaya faizin, tedarikçilere ise vade farkının ödenmeyeceğini belirtti. Şahin, "Bu sayede konut daha uygun fiyatlara mal edilecek, yatırımcılar daha uygun fiyatla konut alabilecek. Sertifika ile konut almak ortalama yüzde 20 daha ucuza gelecek. Çünkü ortalama metrekare fiyatının pazarlığını yapıyoruz" açıklamasını yaptı.

5- Proje bitiminde daire satın almak isterseniz ne oluyor?

İnşaat yapım süresi olan 36 aylık süre zarfında projeden daire satın almak isteyenler, istedikleri dairenin pay miktarı kadar sertifika toplayarak dairenin tek sahibi olabiliyor. Satış Vaadi Sözleşmesi ile birlikte, daire borsa işlemlerinden çıkarılıyor ve dairenin tapusu hemen sahibine teslim ediliyor.

6- Daire almak isteyenlerin ne tür masrafları var?

Sadece yeterli sertifikayı biriktirerek ev almak isteyenler, tapu devrinde sadece yüzde 1 KDV ve tapu harcı ödüyor. Ancak diğer evrak, vergi ve beyannamelere gerek olmuyor.

7- Hangi dairenin sertifika ile alınacağı belli mi?

Projesi için ruhsatını alan şirket SPK’ya başvurup ihraç izni alacak. Projenin belli bir bölümü sertifika ile satışa çıkacak. Tebliğe göre projenin en fazla yüzde 50’si adına gayrimenkul sertifikası düzenleniyor, yüzde 50’si de teminat olarak ayrılıyor. Örneğin sistemin ilk kez uygulandığı Park Mavera 3 projesinin % 28.6’sı halka arz edilerek sertifika ihracına ayrıldı. Projelerde sertifika ile satış başlamadan önce hangi dairenin kaç sertifika ile alınabileceği önceden belirlenecek.

8- Ya aynı daireyi farklı kişiler isterse?

Aynı daireyi farklı kişiler isterse, başvuru önceliği esas alınacak.

9- Proje bitiminde sadece sertifika değerini nakit almak isterseniz ne oluyor?

Proje sonunda inşa edilen gayrimenkuller açık artırmayla satılacak ve satış geliri pay sahiplerine, payları oranında dağıtılacak. Payları proje yükseldikçe değer kazanmış olacağından, sertifika bir yatırım alternatifi olarak düşünülebilecek.

10- Sertifikayı istediğiniz zaman paraya çevirip çıkabilir misiniz?

Proje tamamlandığında inşa edilen gayrimenkuller açık artırma ile satılabilecek ve satış geliri pay sahiplerine payları oranında dağıtılacak. Sertifika vadesinin sonunda konut yerine sertifikasını nakde dönüştürmek isteyenlere, ihraççı tarafından vade tarihinden önceki üç aylık borsa fiyatlarının ortalaması üzerinden geri alma sistemi getirildi. Borsa fiyatının bulunmaması ya da fiyatın sıhhatli olmadığı yönünde SPK veya Borsa'nın tespitinin bulunması halinde geri ödeme fiyatının gayrimenkulün piyasa fiyatından yapılması düzenlendi. İsterseniz aldıktan hemen sonra Borsa İstanbul'da satabilir, isterseniz proje teslimine kadar yani 3 yıl bekleyebilirsiniz. Gayrimenkul sahibi olmayı düşünmeyenler, 36 ay boyunca diledikleri zaman sertifikalarını başka yatırımcılara da devredebiliyor.

11- Yatırımcılar gelişmeleri nereden takip edecek?

Sertifikaların borsada işlem görmesi, yatırımcı hakları açısından iki noktada önem kazanıyor. Gayrimenkul sertifikalarının şeffaf bir pazarda kolay alınıp satılmasını sağlayan borsada yatırımcılar gelişmeleri KAP üzerinden takip edebiliyor.

12- Proje zamanında gerçekleşmezse ne olur?

Projenin gerçekleşmemesi ihtimalini azaltmak ve sertifika sahiplerini korumak amacıyla yatırımcıların projenin geleceğiyle ilgili karar verici konumda olmalarına destek verildi. Bu durumda gayrimenkul sertifikalarını elinde bulunduran yatırımcıların Türk Ticaret Kanunu'ndaki genel kurul toplantılarına benzer şekilde "gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı" yaparak ya projenin devamına karar vermeleri ya da projenin satılarak ihraççıya henüz ödenmeyen paralarla birlikte projenin satışından elde edilen paraların sertifika sahiplerine ödenmesi yönünde karar alma imkânı getirildi.

13- TOKİ’nin desteği olması ne ifade ediyor?

TOKİ bu projede uzman kadrolarıyla inşaatın her aşamasında teknik kontrolleri yaptığı gibi, inşaatın ruhsatından yapı kullanma belgesine ve kat mülkiyet tapusuna kadar bütün süreçlerin kanunlara uygun yerine getirilmesine onay verecek. Gayrimenkul Sertifikasını ihraç eden sıfatını taşıyan TOKİ, ayrıca inşaatın taahhüt edilen süre ve kalitede tamamlanmasını da garanti edecek. Yani TOKİ garantör olduğu projenin yarım kalma ihtimalini ortadan kaldırıyor.

14- Proje İstanbul’da ama başka şehirlerden başvurulabilir mi?

Gayrimenkul sertifikası ile ilk olarak satışa sunulan konutlar, İstanbul Başakşehir'de Makro İnşaat'ın Park Mavera 3 adlı projesinde yer alıyor. Ancak projeye ortak olmak isteyenler, Türkiye’nin her yerinden yatırımcılar olabiliyor.

15- Park Mavera 3 konut alıcılarına hangi imkanları sunuyor?

Başakşehir ’de 50 bin 696 metrekare alan üzerinde yükselen Park Mavera 3 projesi 9 bloktan meydana geliyor. Toplam 723 konuttan oluşan projede büyüklükleri 49 metrekare ile 231 metrekare arasında değişen konut seçenekleri yer alıyor. Projede konutların yanı sıra 31 adet de ticari ünite bulunuyor. Ulaşım açısından da kolaylık sağlayan proje, 3. Çevreyolu Bağlantısı, Kuzey Marmara Otoyolu Bağlantısı, 3. Havalimanı Yolu Bağlantısı Kavşakları'na ulaşım imkanı sağlanıyor. Bu olanaklar da bölgenin değerlenme potansiyeline olumlu etkide bulunuyor. İnşaatı devam eden yeraltı treni, tramvay ve havaray gibi toplu ulaşım imkanı bulunan bölge, 3. Havalimanı'na da 13 km mesafede yer alıyor.

16- Başakşehir yatırımcıya bugün ne vaat ediyor?

Emlakjet.com verilerine göre, 2016'da Başakşehir, Kayaşehir, Basın Ekspres, Halkalı ve Ispartakule bandındaki satılık daire arama oranı, İstanbul’un genelindeki satılık daire arama oranının üzerine çıktı. 3. Havalimanı’na yakın olan bu bölgede satılık konut arama oranı, 2016’da % 65, kiralık konut arama oranı ise % 35 oldu.

Mecidiyeköy, Başakşehir, Tekstilkent Metro hattı’nın 2018’de devreye girdiğinde bu bölgenin potansiyelinin artması beklenirken 3. Havalimanı'na en yakın konut alanı ise Başakşehir-Kayaşehir bölgesi... Yanı başında 3. köprü bağlantı yolu ve 3. Havalimanı bulunan Başakşehir ve Kayaşehir bölgesi, Arnavutköy, Hadımköy gibi noktaların kavşak noktası olması itibarıyla yatırımcıların ilk hedefi. Bölgeye yapılan kavşak çalışmasıyla Arnavutköy yönünden gelişlerin tamamı buradan geçecek. Bölgede yine 1 yıl içinde en az yüzde 20 artış bekleniyor. Yani bugün projeden sertifika alan yatırımcının bu sertifikası, bu oranda değerlenme potansiyeline sahip bulunuyor.

17- Sertifikaya en çok Y kuşağı mı ilgi gösterir?

Yeni nesil, tatil, birikim ve sosyalleşme alanlarında da var olmak istediği için gayrimenkule tüm parasını yatırmadan, ufak meblağlarla yatırım yapmaya yönelmeye eğilimli. Yani biraz da özgür kalmak isteyen Y kuşağı için gayrimenkul sertifikası bu açıdan daha da önem kazanacak görünüyor. 10 bin lirası olan bir kişinin dahi bir gayrimenkul projesinden hisse alabilmesi, istediği zamanda sistemden hissesini satıp çıkabilmesi ve hissesi olduğu proje değerlendiği sürece küçük yatırımcı olarak kar sağlaması, Y kuşağının yatırım anlayışıyla oldukça uyumlu.

18- Firmalar sertifika ihraç etmek için nasıl bir yol izlemeli?

Gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmek için ihraççı şirketin önce bir proje hazırlaması, sonra ilgili belediyeden ve diğer kurumlardan gerekli ruhsat ve izinleri alması ve ardından SPK’ya başvurması gerekiyor.

19- Gayrimenkul sertifikası bugüne kadar neden başlayamadı?

Gayrimenkul sertifikası, bugüne kadar finans çevrelerinde ve gayrimenkul sektöründe uzun süredir konuşulan ve olumlu bulunan bir araç olmasına rağmen, uygulamaya devlet öncülük etti. Çünkü, halen özel sektör tarafında bazı boşlukların zaman içinde tamamlanması gerekiyor. Örneğin, küçük yatırımcı, elinde biriktirdiği sertifikaları satmaya karar verdiğinde, tebliğe göre inşaat firmasının teminattaki daireyi satıp gerekirse üzerini tamamlaması gereken süre 3 ay. Sektörün durgun olduğu, ekonomik konjonktürün iyi gitmediği dönemlere denk geldiğinde satış olması gereken değerin altında gerçekleşebiliyor. Çünkü 3 ay kısa bir süre. Bu sürede satılmazsa haraç mezat açık artırmayla satışı öngörülüyor ki, eksik kalan kısmı firmanın ödemesi, firma için zarar anlamına geliyor. Bu riskin kaldırılacağına yönelik bir süre uzatımı (3 ayın 2 yıla çıkması) veya başka bir madde geldiğinde özel sektör tarafında da uygulamaların yaygınlaşabileceği belirtiliyor.

20- Özel sektör uygulamayı izleyerek mi sisteme girmeye karar verecek?

TOKİ’nin bugün işin içinde olarak özel sektöre yön vermesi, özel sektör tarafındaki bir diğer handikapı da bugün için önlüyor. Özel sektör tarafındaki bu handikap, şirketin ne kadar süreyle sektörde kaldığıyla ilgili. Yani, bugün firmadan sertifika ile metrekare toplamaya başladınız, proje değerlenmesi ölçüsünde elinizdeki sertifikalar değerlendi ve belki 5 yıl sonra bunu satıp değerini almak istediniz. O tarihte firma hala sektörde mi, muhattapınızı 5 yıl sonra bulacak mısınız? Bu sorununun yanıtının bugün verilebilmesi için özel sektör tarafında düzenlemelerin gelişmesi ve eksikliklerin giderilmesi gerekiyor. Devletin bugün için bu alanda garantör olmasının önemi de burada gizli.

Emlakjet Haber - Nihal Yuvacan

0 Takipçi