Kiracıların haklarını özetleyen 10 soru ve yanıtı!

Bugünlerde özellikle kira piyasasının değişken seyri ile paralel olarak, kiracılar ve mal sahipleri arasında çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkıyor. Bu durumlarda, her iki tarafın haklarını doğru bilmesi ve uygulaması önem taşımakla birlikte uygulamada özellikle kiracıların haklarını tam olarak bilmedikleri görülüyor. Kira sözleşmeleri ile ilgili temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alıyor.

Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı’ndan Avukat Enis Sinan Reyhan

, kiracı ların ve ev sahipleri nin haklarını 10 temel soruda Emlakjet’ e anlattı:

1- Kira sözleşmesinin feshi nasıl olur?

Kira sözleşmeleri , kiracı tarafından kira süresinin veya uzama döneminin bitiminden itibaren 15 gün önce feshedilmedikçe, kira süresinin sonunda, kanun (TBK) gereği 1 yıllık sürelerle yenilenmektedir. Kiraya verenler ise, ancak TBK’da öngörülen özel sebeplerin bulunması durumunda, kira sözleşmesini kira süresi veya uzama dönemlerinin sonunda feshetme imkânına sahiptir. (Örneğin kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı, yeniden imar/ihya, kiracının temerrüdü (aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar bulunması) vb.). Kiraya verenler tarafından sözleşmenin sebepsiz feshi, ancak, 10 yıllık uzama süresinden sonra mümkün olabilmektedir.

2- İhtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi nasıl yapılır?

Kiraya verenin kira süresinin veya kira süresinin bitiminden itibaren 1 yıllık dönemlerin sonunda, konutu veya işyerini kullanma ihtiyacına veya esaslı tadilat/inşaata dayanarak kiracıyı tahliye etme imkanı bulunmaktadır. Ayrıca, taşınmazı yeni satın alan malik, kira süresi ile bağlı kalmaksızın, 1 ay içinde ihtar etmek şartıyla, devirden itibaren 6 ayın sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.

3- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarmadığı anlaşılırsa ne olur?

Kiraya veren, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye ederse, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiracının esaslı tadilat yani yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyesi halinde de, taşınmaz, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bahsi geçen herhangi bir tahliye durumuna bağlı olarak tahliye edilmesi halinde, 3 yıl kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu kapsamda, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye durumunda, kiraya verenlerin gerçekten taşınmazı ihtiyaçları için kullanıp kullanmadığının takibi faydalı olabilir. Kiraya verenin kanuna aykırı davrandığı tespit edilirse, kiracının taşınmadan dolayı yapmış olduğu masrafların ve diğer zararlarının fazlasıyla tazmini mümkün olabilecektir.

4- Kiracı konutu erken tahliye ederse ceza var mı?

Kiracının, konutu kira sözleşmesinde öngörülen süreden önce veya fesih dönemine uymaksızın tahliye etmesi durumunda, kiraya verene cezai şart veya kalan süreye ilişkin kira bedelinin tümünü ödemesini öngören sözleşme şartları geçerli değildir. TBK uyarınca, kiracıların sözleşme süresinden önce veya fesih dönemine uymaksızın konutu tahliye etmesi halinde, kiracı sadece makul süre boyunca kira ödeme yükümlülüğü altındadır.

5- Ev sahibi yeni kiracı bulursa ne olur?

Makul süre, kiralanan yerin aynı koşullarda tekrar kiraya verileceği süre olarak hesaplanmakta ve mahkemenin atayacağı bilirkişi heyeti tarafından belirlenmektedir. Ayrıca, bu makul süre zarfında kiraya verenin yeni bir kiracı bulması halinde, erken tahliye eden kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Bu nedenle, zaman zaman kiraya verenler tarafından, kiracının, sene sonuna kadar kiraları ödemek zorunda olduğuna ilişkin ifadelerinin kanunda karşılığı bulunmamaktadır.

6- Tahliyenin notere bildirilmesi neden önemli?

Bu konu ile ilgili önemle dikkat edilmesi gereken bir konu, mahkemenin belirleyeceği makul sürenin “tahliye anından” başlayacağıdır. Tahliye anı da, kiraya veren ve kiracının anahtar teslimi sırasında imzalayacağı teslim tutanağından anlaşılacaktır. Dolayısıyla, anahtarın tutanak karşılığı teslim edilmesi, kiraya veren teslim almaz ise, notere veya mahkemeye tevdi edilmesi kritik öneme haizdir. Aksi takdirde, kiracı, makul süre ile bağlı olmaksızın kira ödemeye devam etmek zorunda kalacaktır.

Kiracının kiralananı tahliye etmesinden belirli bir süre önce (Örneğin iki ay), kiracının bu durumu kiraya verene bildirme yükümlülüğü getiren sözleşme maddelerine kira sözleşmelerinde yer verilmesinin faydalı olacağı düşüncesindeyiz.

7- Kira zammı neye göre tespit edilir?

TBK gereği, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenecektir. Bu 5 yıl boyunca Üretici Fiyatları Endeksi’nden (ÜFE) daha yüksek artış öngörülmesi mümkün değildir. Kira sözleşmelerinde, TÜFE/ÜFE ortalaması oranında artış yapılacağı düzenlemesi sıklıkla kullanılmaktadır. Esasen, kiracılar, TÜFE’nin yüksek çıkması halinde, kiraya verenlerden sadece ÜFE oranında artış yapılmasını talep edebilirler.

5 yılın sonunda, kiracı veya kiraya veren kira tespit davası açabilir. Bu durumda, mahkeme, yeni kira bedelini, üretici fiyat endeksindeki artış oranına, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet uyarınca belirleyecektir. Mahkemeler ayrıca, eski kiracı indirimi adı altında, emsal kira bedelleri üzerinden % 15 oranında indirime de gitmektedir. Uygulamada, kiraya verenlerin, ihtarname göndererek yüksek bir kira bedelinin ödenmesini talep ettiği görülmektedir. Kiraya verenlerin kira bedelini tek taraflı belirleme haklarının olmadığını, ihtilaf halinde, kiranın yukarıda belirtildiği şekilde, mahkeme tarafından belirleneceğini vurgulamakta fayda var.

8- Kira dolar üzerinden olursa tespiti nasıl olur?

TBK uyarınca, kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, kiracı TBK uyarınca belirli şartların varlığı (Örneğin dövizin değer artışı veya değer kaybından dolayı sözleşmenin çekilmez hale gelmesi) halinde 5 yıllık zaman zarfında kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir. 5 yıllık sürenin geçmesinden sonra, yabancı para birimi ile kararlaştırılan kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir ve hakim, yabancı para değerindeki kur değişikliklerini göz önüne alarak bir kira bedeli belirleyecektir.

9- Tadilat için kiraya verenin yazılı onayı alınmalı mı?

TBK uyarınca, kiracı konutu ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Aşağıda açıklandığı üzere, sözleşmede kiralanan yerin durumunun nasıl belirtildiği önem taşımaktadır. Zira, süre sonunda, kiraya veren, sözleşmedeki şekliyle kiralanan yerin aynı şekilde iadesini talep edebilecektir. Ayrıca, uygulamada, kiraya verenin onayı olmadan veya sözlü onayıyla bazı tadilatların yapıldığı görülmektedir. Kiraya verenin iade sırasında haklı veya haksız bazı talepleri ile karşılaşmamak adına, bu tadilatlar için kiraya verenin yazılı onayının alınması faydalı olacaktır.

10- Kiracılar aidatların tamamından sorumlu mu?

Bunun yanında, kiracılar aidatların tamamından sorumlu değildir. Kiracıların sorumluluğu yalnız günlük ve olağan masraflar (Örneğin yakıt, kapıcı giderleri vb.) ile sınırlıdır. Bunun yanında, binada esaslı bir tadilat ve yenileme yapılıyorsa, bundan Kiracılar ana gayrimenkulün temel giderlerini, yani demirbaş giderlerini, ödemekle yükümlü değildir. Demirbaş giderlerini ödeme yükümlülüğü ise kiralanan taşınmazın malikine aittir. Uygulamada, kiracılar tarafından dikkatsizlikten veya uyarılmama nedeniyle aidatın tamamının ödendiği sıklıkla görülmektedir. Özellikle beklenenden yüksek aidat söz konusu ise, aidatın kapsadığı kalemlerin teyidi faydalı olacaktır.

Emlakjet Haber