Kiralık daire artışı % 10 fiyat düşüşü getirebilir

Eylül ayında okulların açılmasıyla Ağustos ayı itibari ile özellikle üniversite ve öğrenci yoğunluğunun olduğu bölgelerde % 10-15 oranlarında artışların yaşandığı kiralık ev piyasası, son çeyrekte daha durgun seyredecek görünüyor. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa'nın geçtiğimiz haftalarda yaptığı 'Kiralık dairelerde artış var, önümüzdeki dönemde fiyatlar düşebilir" açıklamasının ardından gözler yeniden bu piyasaya çevrildi. Yeni nesil emlak bulma sitesi

Emlakjet’

in verileri de bu açıklamayı doğrular nitelikte. Emlakjet verilerine göre, Temmuz ayında yüzde 42 olan

kiralık daire

arama oranı,

satılık daire

aramasının öne geçmesiyle Ağustos'ta yüzde 36'ya, Eylül'de ise yüzde 33'e geriledi. Aylık bazda kiralık konut ilanı sayısı ise yıl başına göre yüzde 28’lik bir artışı işaret ediyor.

Kiralık daireler 300 ayda bedeli karşıladığı için de artıyor

Halihazırda arzın talepten daha fazla olmasından dolayı kiralık daire sayısında artış olduğunu dile getiren Era Gayrimenkul Koordinatörü Mustafa Baygan, “Doğru lokasyonlarda yer almayan büyük projelerde kira oranlarında beklenen artış olmadığı için yatırımcıyı memnun etmiyor ve yatırımlık özelliğini kaybediyor. Proje arzının çoğaldığı Maltepe ve Beylikdüzü’nde bu tür projelere rastlamak mümkün. Öte yandan kira karşılama oranlarının, amortisman sürelerinin 300 ay sürmesini kiralık konut fazlalığının en önemli nedenleri arasında gösterebiliriz” dedi. Geçtiğimiz yıla göre kiralık konut sayılarında artış beklendiğini belirten Baygan, “Özellikle kentsel dönüşümün yoğun olduğu bölgelerde konut sahipleri evlerinin yenilenmesi ile kendi evlerine geçiş yaptılar. Bu geçiş ve inşası tamamlanan yatırım amacı ile satın alınıp konumu gereği beklenen değeri göremeyen evler de kiralığa dönüyor. Önümüzdeki dönemde konut kiralarında % 10 rakamlarına varan düşüşler ile boş daire sayısında artışlar görebiliriz” değerlendirmesinde bulundu.

Faizdeki düşüş ve teşvikler satın alma iştahını kabarttı

Baygan, faiz oranlarındaki düşüş ve devlet teşviki ile yapılan kampanyaların ile ev sahibi olma düşüncesinde olan yatırımcıların iştahını kabarttığını sözlerine ekledi. Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da konut satışını arttırmaya yönelik yapılan kampanyaların yanı sıra 150 metrekarenin üzerindeki dairelerde ilk satışta alınan % 18 KDV’nin geçici bir süreliğine de olsa % 8’e düşürülmesinin ev sahibi olmak isteyen son kullanıcılara motivasyon sağlayacağını belirtti.

Özellikle Temmuz ayında mevsimsel etkilerin ve kredilerdeki yükselişte ister istemez konut satış adetlerine olumsuz olarak yansımasının satılamayan konutların kiralanmasında bireysel yatırımcılar açısından bir alternatif olarak görüldüğünü belirten Yazıcı, “Alımlar artarsa bu satın alma eğiliminin kira rakamlarında da biraz durağanlığa sebep olacağını düşünüyoruz. Son dönemde piyasada oldukça değişken bir tablo hakim, önümüzdeki dönemde kiralık ev adedinin artacağını, artan arz ile kiraların da bundan etkileneceğini söyleyebiliriz. Özellikle kentsel dönüşümün de kiralık dairelere talebi arttırdığı ancak dönüşümün tamamlanması ile bu talebin de gitgide azalacağı düşünmekteyiz. Kira fiyatları açısından sakin bir döneme geçeceğimizi beklediğimizi söylemek yanlış olmaz” değerlendirmesinde bulundu.

Yurt kapasitesindeki yetersizlik de kiralık sayısını artırıyor

Öğrenciler, ev sahiplerinin kiraya vermek için en çok tercih ettikleri kesimden biri. Çünkü ailelerinden dolayı kira verme garantisi olmasının yanında, sık sık daire değiştirme eğiliminde olmadıkları için sirkülasyonun daha az olduğu kitleyi oluşturuyorlar. Yurt ihtiyacına da değinen Yazıcı, yıllık bazda hazırladıkları yurt sektör raporundan hareketle yurt imkanı bulamayan öğrenci sayısının % 60’ın üzerinde olduğunu belirtti. Yazıcı şöyle devam etti: “Öğrenci sayısı ile mevcut yurt kapasitesi karşılaştırıldığında özellikle Bakırköy, Beykoz, Kartal, Beyoğlu, Bağcılar ve Kadıköy ilçeleri yüksek düzeyde yurt ihtiyacının bulunduğu ilçeler olarak görülmektedir. Zeytinburnu, Bayrampaşa, Ümraniye, Kağıthane, Gaziosmanpaşa ilçelerinde ise, yurt ihtiyacı bulunmamaktadır. Bu durum ve bazı bölgelerde düşük kiralı konutların çok sayıda olması, ekonomik kaygılar ve yurt kapasitesindeki yetersizlik sebebiyle öğrenciler kiralık evlerde kalmayı tercih ediyor.”

Yer değiştirmeler büyük hızla gerçekleşmiyor

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun ise özellikle İstanbul’da yatırım amacıyla alınan pek çok gayrimenkulün Yeni İstanbul olarak adlandırılan bölgelerde olmasından dolayı köklü merkezlerde oturanların genellikle yeni gayrimenkullerini kiraya vererek mevcut yerlerinden çıkmamayı tercih ettiğini belirtti. Erilkun, “Türkiye’de satışların % 45’inin ipotekli olduğu düşünülürse o gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edilecek gelir, kredi masrafını ödediği için yer değiştirmeler çok büyük hızla gerçekleşemiyor. Temel eğilim bankalara kredi masrafı ödemektense üretici firmanın kendi sistemi ile borçlanmak şeklindedir. Ne var ki üretici firmalarda uzun vadeli borçlanma söz konusu olmadığı için bu durum birikmiş parası gayrimenkulün satış bedelinin en az % 50’sini karşılayacak düzeyde olanlar için geçerli” dedi.

Erilkun’a göre hedef kitlesiyle örtüşmeyen ve doğru lokasyonu seçememiş projelerde satılamama gerçeği ile karşılaşılıyor ve buradaki konutlar bir süre sonra kiralığa dönebiliyor. Bunu bir örnekle açıklayan Erilkun, “Örneğin, tapu beyan değerlerinin en düşük olduğu ancak en fazla işlem yapılan, B ve C grubuna yönelik yapıların çoğunlukta olduğu Esenyurt’ta A Plus nitelikte bir projeyi A Plus değerinde fiyatlarla satışa sunmak elbette ki projenin hayal kırıklığı ile sonuçlanmasına neden oluyor. Ancak bunu genele yaymak doğru değil” diye konuştu.

2017’de teslimlerle kiralık piyasası hareketlenecek

2016 sonunda teslim edilecek çok büyük projeler olduğunu hatırlatan Erilkun, bunların tesliminin yeni arzlarla beraber özellikle nitelikli konutta kiralık piyasasını hareketlendireceğini kaydetti. Erilkun, 100 metrekare bir daireyi baz alırsak Beşiktaş’ta bu dairenin ortalama 3000 TL, Kartal: 1,700 TL, Başakşehir’de 1.450 TL, Bakırköy’de 2.500 TL ve Kadıköy’de 1.600 TL olduğunu sözlerine ekledi.

Emlakjet Haber