Konut alıcı ve satıcıları 2017’de neye dikkat etmeli?

2016, gayrimenkul sektörü için tok satıcı devrinin kapandığı, paraya ihtiyacı olanların değerinin altında satışa yöneldiği, nakite acil ihtiyaç duymayanların ise satmaktan çok kira getirisi almaya devam ettiği bir yıl oldu. Piyasadaki bu eğilimin 2017’de de devam edeceğini, alıcının pazarlık gücünün yüksek olduğu bir yıla girdiğimizi kaydeden TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Ekspertiz değerinin altında fiyatlarla satma trendi sürüyor. Ancak pazarlık gücü bu değerin maksimum yüzde 20 altını buluyor, fiyat daha aşağı da düşmüyor” dedi.

Alıcı ve satıcı temkinli hareket edecek

2017’nin ekonomik dengeler dikkate alındığında 2016’dan çok farklı bir yıl olmayacağını belirten Maya, “Piyasayı çok geriye getiren bir veri yok, tablo çok iyi değil ama çok da kötü değil. 2017’de dünyada siyasi istikrarsızlık, göç dalgaları konuşulmakla birlikte gündemde belirsizlik senaryoları var. Alıcı ve satıcı bu durumda daha temkinli hareket edecek” dedi. Belirsizlik dönemlerinin değer belirlemeyi zorlaştırdığını belirten Maya, “Bir bölgede değer belirlerken yakın zamandaki işlemler etkili oluyor ancak örneğin bölgede son ofis 2 yıl önce satıldıysa, en doğru değeri belirlemek zorlaşabiliyor” diye konuştu. Maya, alıcı ve satıcıların 2017’de neye dikkat etmesi gerektiğini Emlakjet’ e anlattı.

Getiriyle geri dönüş süresini doğru hesaplıyor musunuz?

Alıcıların öncelikle yatırım amaçlı mı oturum amaçlı mı satın almaya yöneldiğini belirlemesi gerektiğini belirten Maya, şöyle devam etti: “Alıcıların her koşulda önce kira getirisine bakması lazım. Her konutun bölgesel olarak bir kira getirisiyle geri dönüş süresi var. Satın almayı düşündüğünüz konutun aylık kira getirisi 2 bin lira, yani 1 yılda da 24 bin lira ise, konutu alacağınız bölgede bir konutun geri dönüş süresi de 20 yılsa, (20x24 bin lira) yatırımınızın size dönüşü 480 bin lira olacaktır. Eğer siz konutu 480 bin liraya satın alıyorsanız evet doğru iş yaptınız demektir. Ancak kalkıp 650 bin liraya alıyorsanız bu hesaplamaya göre yanlış bir yatırım olacaktır. Bu noktada alım satımlarda fiyata bakmadan önce bir değerleme raporu alarak neye aldığınızı ve gerçek getirinizin ne olacağını öğrenmeniz çok önemli.”

Konutun plana uygun olup olmadığından emin misiniz?

Alıcı tarafında Türkiye’de bir de yasal ve mevcut durum arasındaki farklılıklar bulunmasının da bir problem olduğunu hatırlatan Maya, “Örneğin aldığınız konut tapusuna planına uygun mu, kat bahçesi eve mi dahil edilmiş, gerçekten balkonu var mı, terasında büyütme var mı, raporla bunlardan da emin olabiliyorsunuz, yasal alanı ne kadar, olması gereken nedir, bunu görebiliyorsunuz. Müşteri 2+1 daire aldığını sanıyor ancak mimari projesinde ev 1+1. Şu anda piyasada 500-1000 TL arasında bir dairenin ekspertizini yaptırabilir, değerleme raporunu alabilirsiniz” diye konuştu.

Değerleme raporu almanın bir diğer alternatifinin konutun satın alınacağı bölgedeki emlakçılarla görüşmek olduğunu belirten Maya, “En az 3 emlakçıyla görüşüp bölgedeki ortalama kiralar, satış fiyatları, muadil evlerdeki fiyatlar, çevredeki algı nasıl alıcılar öğrenmeli. Dolayısıyla 2017 için alıcıların alım ve satım konusunda daha sağlıklı bilgi almalarının önem kazandığı bir yıl olacak diyebiliriz” dedi.

Önümüzdeki 2 yılda bu bölgelere dikkat edin

Satıcılar için ise motivasyonunun ne olduğu ve satıştan gelecek parayı nerede kullanacaklarının kritik olduğunu belirten Maya, İstanbul’daki son 5 yıldaki fiyat artışlarındaki temel faktörün mega projeler olduğunu, bu projelerin geçtiği bütün hatların

,

metro ların fiyatları etkilediğini hatırlattı.

Anadolu yakasında Çekmeköy-Pendik, Avrupa yakasında ise halihazırda devam eden Mecidiyeköy, Başakşehir, Tekstilkent Metro hattının önemli olduğunu kaydeden Maya, şöyle konuştu: “Metrolar dahil özel büyük mega kamu altyapı projelerinin bir bölgeye etkisi yaklaşık yüzde 20 fiyat artışı anlamına geliyor. Bu bölgelerde metroların tamamlanmasıyla artan değerlerle hareketlilik bekliyoruz. 3. Havalimanı’nın ilk etabının 2018’in Şubat ayında hizmete gireceği açıklandı. O zaman geldiğinde de bu bölgeye yakın konut ve ofis yerleşim alanlarında hareketlilik olacaktır. Yeni havalimanına en yakın ofis bölgesi Halkalı Basın Ekspres, en yakın yerleşim bölgesi ise Başakşehir-Kayaşehir.”

Emlakjet Haber