Orta gelirlinin umudu TOKİ’nin arsa üretiminde!

Türkiye genelinde konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla ilk 2 ayda toplam % 5.7 artış kaydetmesi, bu yılki satış hedeflerinin geçen yılın üzerinde olması beklentilerini yükseltti. Ancak orta üstü ve üst gelir grubuna üretilen ve üretimin metrekaresi 4 bin liranın üzerindeki fiyatlara sıkıştığı sektör, henüz orta gelir grubuna üretim yapma kapasitesine sahip değil.

Emlakjet verilerine göre internet üzerinden satılık daire araması yapanların % 86’sı 350 bin liranın altında fiyatta konut ararken, piyasada orta ve orta üstü gelir grubuna yönelik ağırlıklı satış yapılabilen fiyat düzeyi minimum 200-250 bin TL’den başlayıp maksimum 400-450 bin TL’ye çıkıyor. Yani satışlar ağırlıklı bu fiyat aralığında gerçekleşiyor. Büyükşehirlerdeki rakamlar ağırlıklı olarak bu seyri izlerken, Anadolu şehirlerinde bu rakamların çok altında da halen satılık daire bulunabiliyor.

Pahalılıkta temel neden arsa kıtlığı

Arsa , gayrimenkul sektöründe en kıt taşınmaz ve maliyeti, uygun arsa bulunamaması nedeniyle kestirilemiyor. Sektörün üzerinde birleştiği en temel konulardan biri, arsa üretiminin özel sektörün çözebileceği bir konu olmadığı. Özel sektörün var olan koşullarda 2017 içinde orta gelirliye konut üretmesi ise sektör profesyonellerine göre mümkün görünmüyor. Peki neden?

Ortalama bir inşaatın maliyeti 200 bin TL’yi buluyor

Vatandaşların, yüksek fiyatlarla karşılaştığında sorduğu ilk soru “İnşaatın maliyeti ne kadar ki, konutlar bu fiyatlara satılıyor?’ Konuyu Emlakjet ' e anlatan Aremas Gayrimenkul Satış ve Pazarlama şirketinin kurucusu ve Genel Müdürü Vedat Arslan, niteliği orta seviyede olan ( TOKİ konutu kadar düşük fiyatlı ya da lüks olmayan) 100 metrekare bir inşaatın ortalama maliyetinin 180-200 bin TL aralığında olduğunu belirtti. Arslan’ın verdiği bilgiye göre eğer arsa sahibiyle % 50-50 kat karşılığı anlaşmasıyla alınıyorsa maliyet otomatikman ikiye katlanarak 350-400 bin TL aralığına geliyor. Arsa maliyetinin % 25-30’lara kadar düşmesi lazım ki, hem ticari denge gereği müteahhit karını koysun, hem de insanlar makul bir fiyata ürün sahibi olabilsin. Arsanın fiyatta en önemli etken olduğu sektörde, Türkiye’de konutun maliyetini bu nedenle bizzat ne müteahhit belirleyebiliyor, ne de tek başına diğer inşaat maliyetleri...

Peki arsa fiyatlarını artıran faktörler neler?

Arsa sahibini bu yüksek kat karşılığı talep etmeye götüren en önemli etkenin ise müteahhitlerin kendi içindeki rekabet olduğunu belirten Arslan, “Örneğin 100 liralık bir arsa olsun, bir müteahhit gelip 110 verip, diğeri gelip 120 verdiğinde fiyat rekabetle yukarı çıkıyor ve o fiyat o bölgenin belirleyicisi oluyor, sonra aynı bölgedeki diğer arsa sahibi, bunu baz alarak çıkışa gidebiliyor” dedi. Arsa fiyatlarını yükselten başka bir unsurun da devletin kendisi olduğunu dile getiren Arslan, “Emlak Konut GYO gelir paylaşımlı ihaleler düzenliyor, orada bir sıkıntı yok, ancak özel bir yapı gibi hareket ederek kendisine en üst geliri taahhüt eden firmaya arsasını veriyor. İhale mantığında da sürekli fiyat arttığı için, bu da arsa ve satış fiyatlarını yükseltiyor” diye konuştu.

Tarım vasfını yitirmiş araziler inşaata verilebilir

Sektördeki bu tabloya karşı çözüm, TOKİ’nin arsa stoğunu artırması ve inşaat sektörünün kullanımına açması olarak görülüyor. TOKİ’nin temelde dar gelirliye konut üretme görevinde olduğunu ve bunu uygulamaya devam etmesinin de doğru olduğunu belirten Arslan, “Ancak bugün orta gelir grubuna yönelik arsa fiyatlarını regule edecek aksiyonlarda da bulunması gereği var. TOKİ’nin tarım vasfını yitirmiş arazilerini inşaat sektörüne kazandırması, çözümlerden biri olabilir. Ayrıca dönüşüm faaliyetleriyle bölgesel dönüşümlerde daha aktif olursa daha sağlıklı bir arsa stoğu yaratabilir” değerlendirmesini yaptı.

TOKİ müteahhite arsa satarken fiyat şartı koyabilir

Bir diğer çözüm önerisi olarak TOKİ’nin arsalarını müteahhite satarken satış fiyatlarına sınır koyabileceğini dile getiren Arslan, “TOKİ, arsayı satarken müteahhite ‘Ortaya çıkacak ürünü sen şu kadar fiyattan daha fazlaya satma’ dediği durumda arsa değeri otomatik olarak geriye gelecek. Devlet sistemi bu şekilde ‘regule’ edebilir. Üst satış fiyatını belirleyerek fiyata önderlik ederse arsa fiyatlarının daha kontrollü olmasını sağlar. Yoksa özel sektörün var olan şartlarla orta gelirliye konut üretmesi mümkün değil” dedi.

Diğer inşaat malzeme maliyetleri düşürülemez mi?

Dövizin artmasının ithal girdi maliyetlerini % 20 gibi yüksek bir oranda etkilemesi, Türkiye’de üretilen ürünlerin hammaddede bir biçimde yurtdışına dayanmasından ileri geliyor. Arslan’ın verdiği bilgiye göre, kapı, kilit, mutfak dolapları ve camda genelde yerli üretim tercih edilse de diğer ürünlerde öyle değil. Örneğin mobilyada Türkiye’nin ahşap malzemesi yeterince var ancak çok iyi kalitede olması istendiğinde hammadde yine yurtdışına dayanıyor. Yine yalıtımda üretim Türkiye’de de var ama hammaddesi petrol... Laminat parkede ve mutfak tezgahında Türk üretimi olmasına rağmen, ithal olanı yerli olanından daha bile ucuz kalabiliyor. Özetle, inşaat firmalarının malzeme maliyetini de kontrol etmesi bu nedenlerle çok mümkün görünmüyor.

Emlakjet Haber