2018’de çanlar neden müteahhitler için çalıyor?

Hem vergilerdeki artış seyri, hem de kira seviyesinin yükselmemesi, emeklilikte gelir getirir diye yatırımını konuta yapanları yavaş yavaş gayrimenkulün farklı alanlarına ve BES’e yatırıma yöneltecek. Firmalar, üretimlerini ihtiyaçtan alanlara göre yeniden ayarlamak zorunda kalacak. Siyasi gündemle ‘temkinli’ geçecek 2018, yapısal reformların artık temelinin atılmasının zaruri olduğu bir yıl olacak

Soyak Holding’deki CEO’luk görevini yaklaşık 1 yıl önce bırakan ve Türkiye’nin ilk gayrimenkul portföy yönetim şirketi RE-PIE Gayrimenkul Portföy Yönetimi’ni kuran Emre Çamlıbel, sektörün 2018 beklentilerini ve firmaların yeni dönemde nasıl hareket etmesi gerektiğini Emlakjet ’e anlattı.

2018 yılının siyasi görünüm açısından sıkıntılı bir sene olacağını belirten Çamlıbel, “İç ve dış siyaset, Suriye, Irak, ABD, Rusya ilişkileri, siyasi ve ekonomik ilişkiler, terör, gayrimenkul sektörü nü gelişmekte olan ülkeleri bugün derinden etkileniyor. Döviz kurların izleyeceği hareketlilik, dış kaynağın, yatırımın Türkiye’ye akmasını sağlayıp sağlamaması adına önemli. Bu nedenlerle 2018, gayrimenkul sektörü için yine temkinli olma yılı” diye konuştu. Global ekonomik gelişmelerin Türkiye’ye yansıması, turizm ve dış yatırımların gelmesinde olumsuzluklar yaşandığını hatırlatan Çamlıbel, “Devlet bu süreçte KOBİ’lere destekler, istihdam ve yatırımları teşvik edecek imkanlar getiriyor. Reel sektör, özellikle de gayrimenkul sektörü çok rahat bir sene geçirmeyecek, yine temkihli bir yıl olacak” dedi.

2018 köprüden önceki son çıkış!

2018’in yapısal reformların artık atılmasının zaruri olduğu bir yıl olacağını, adeta köprüden önceki son çıkış olarak tanımlanabileceğini ifade eden Çamlıbel, “Bu yapısal reformlar arasında şeffaflık, hesap verilebilirlik, sermaye piyasalarının derinliği, kurumsallığın ve kayıtiçiliğin artması, Borsa İstanbul, SPK gibi kurumların etkinliğinin artırılması ve gayrimenkulde bir üst kurul kurulması var. 2018’de bu reformların temeli atılmalı ve 2019’da uygulamaya geçirilmeli” dedi.

Sektör 15 yıldır bildiklerini artık unutacak

Fiyatların düşmeyeceği ve bugünkü kampanya dönemi düşünüldüğünde, ihtiyaç nedeniyle ev alacak parası olanların beklememesi gerektiğini belirten Çamlıbel, ancak ikiden fazla yatırımı konuta yapmanın eskisi kadar karlı olmadığını, konut yatırımcısının artık yatırımlarını çeşitlendirme yoluna gideceğini kaydetti.

Çanların öncelikle konut firmaları için çaldığını kaydeden Çamlıbel, “Yaptığımı satarım dönemi bitti. Önümüzdeki dönemde konutta 3’üncü, 4’üncü evini alan yatırımcı kesimi, yatırımlarını gayrimenkulün farklı alanlarına kaydıracak. Çünkü vergiler bir yana, artık kiralar tatmin edici seviyede artmadı. Mega projelerin çevresi bölgesel bazda değerleniyor ancak genel kira seviyeleri, eskisi gibi değil. Dolayısıyla kira gelirini bir emeklilik yatırımı olarak görenler, Bireysel Emeklilik Fon Sistemi’ne ve gayrimenkul yatırım fonları gibi yatırımlara iştirak edecek” diye konuştu.

Üretim, oturmak için alım yapacaklara yönelmek zorunda

Son 10 yıldır firmaların yatırımcıya kanalize olduklarını vurgulayan Çamlıbel, arz edilen fiyat ve talep edilen fiyat arasındaki makasta bunun etkin olduğunu kaydetti. Çamlıbel, şöyle devam etti: “1999’da yaptığımız bir ankette alıcıların % 75’i oturma amaçlı konut alırken, 2016’da aynı anketi yaptığımızda % 80’inin yatırım amaçlı konut satın aldığını gördük. Bu makroekonomik dengeleri etkileyen çok önemli bir sonuç. Arsa ve inşaat maliyetlerinin yüksekliğini ve konut fiyatına etki eden diğer faktörleri bir yana bırakırsak, emeklilik güvencesi güdüsüyle yaratılan suni talep, konut fiyatlarını artırdı. Kira seviyeleri aynı seviyede artmayınca, makas oluştu. İhtiyaç nedeniyle konut alanların gücü metrekaresi 2 bin TL’den satılabilecek konutlar olurken, piyasa yatırım için 2’inci, 3’üncü veya 4’üncü konutu alan yatırımcılar tarafında alıcı bulan metrekaresi 5 bin TL’lik konutlar üretti. Metrekaresini 5 bin TL’den alan, gücü 2 bin TL’de olup konut satın alamayan kesime bu evleri kiraladı. Ancak kira gelirinin yerinde saymasıyla burada ileriye gidilemeyecek. Firmalar, artık tüm üretim ve tasarımlarını gerçek ihtiyaç sahiplerine yönelik olarak yapacak ve yapmak zorunda kalacak. Böylece ekonomik durgunluk döneminde yatırımcıların beklemeye geçmesiyle işlerin durması da önlenecek.”

BES pazar büyüklüğü 150 milyar TL’ye koşuyor

Uzmanların, portföy yönetim şirketlerinin yönettiği, farklı sektörlere yatırımlar yapan bireysel emeklilik fonlarına yatırım yapanların evi satamadıklarında da likit kalabildiklerini, vergi ve diğer detaylarla uğraşmadan şirket tarafından yönetilen bir sisteme dahil olduklarını kaydeden Çamlıbel, Bireysel Emeklilik Sistemi'nde (BES) 7 yılda 70 milyar TL’yi yani 20 milyar doları bulan bir büyüme olduğunu, sistemin bu hızla devam ederse 5-6 yıl sonra pazar büyüklüğünün 150 milyar TL’yi bulabileceğini kaydetti.

Önsatışa bağlı bırakmayan bir finansman Türkiye’de yok!

Kamunun inşaat sektörüne makul fiyatta arazi temin ederek, orta gelir grubuna konut üretimini destekleyebileceğini belirten Çamlıbel, inşaat firmalarının finansman sorununa da benzer şekilde çözüm yaratılması gerektiğine değindi. Örnek bir finansman modelinin nasıl olması gerektiğini anlatan Çamlıbel, şöyle devam etti:

“Örnek bir finansmanda, konut firması, bir arsayı borç veya kat karşılığı değil, kendi sermayesiyle satın alacak. Sonra onu teminat gösterip bankadan konut inşaat kredisi alacak. İnşaat bittiğinde de hiç satışla uğraşmadan bankanın kredisiyle o inşaatı bitirdiğinde de konutları satıp müşteriden gelen mortgage finansman parasıyla da inşaat kredisini kapatacak. Bu döngünün en kritik noktası, firmanın arsayı kendi sermayesiyle alabilmesinde. Şu anda inşaat firmalarının bu arsaları özsermaye ile satın alacak bir mali durumları yok. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeliyle ilerliyor, arsa bünyesine geçmediği için teminat gösterip inşaat kredisi alamıyor ve dolayısıyla firmalar ön satışa bağımlı kalıyorlar. Bu da karlılıkları ciddi şekilde düşürüyor.”

Emlakjet Haber - Nihal Yuvacan

0 Takipçi