17 Ekim 2025 Yeni Torba Yasası Maddeleri

Özellikle Madde 7 ve Madde 10, tapu işlemlerinde şeffaflığı güçlendirirken, taşınmaz ticareti yapan işletmelerin lisans ve harç yükümlülüklerini yeniden tanımlıyor. Bununla birlikte yasa teklifinde yer alan diğer maddeler de gayrimenkul piyasasında kayıt dışılığın önlenmesi, değerleme süreçlerinde dijital entegrasyonun artırılması ve mali denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi gibi kapsamlı değişiklikler getiriyor.

Yeni Torba Yasası, gayrimenkul sektöründe şeffaflık, denetim ve kayıt düzenine ilişkin kapsamlı değişiklikler öngörüyor. Düzenlemeler, tapu işlemlerinden aracılık faaliyetlerine kadar uzanan geniş bir alanda mevcut işleyişi yeniden şekillendirebilecek nitelikte görülüyor.

Tapu Harcında Yeni Dönem: Gerçek Satış Bedeli Beyanı Zorunlu

Torba Yasa’nın 7. maddesi, gayrimenkul satışlarında uzun süredir gündemde olan bir soruna doğrudan müdahale ediyor: satış bedellerinin düşük gösterilmesi.

Mevcut uygulamada, tapu harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanıyordu. Ancak çoğu işlemde satış bedeli düşük gösterilerek harç ve vergi kaybı yaşanıyordu.

Yeni düzenlemeyle birlikte:

• Beyan edilen satış bedelinin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka ilişkin tapu harcı artık %25 ceza ile değil, bir kat ceza ile tahsil edilecek.
• Bu, vergi ziyaı cezasının yüzde 100’e çıkarılması anlamına geliyor.
• Amaç ise gerçek satış bedellerinin beyan edilmesini teşvik ederek kayıt dışı ekonomiyi azaltmak ve emlak piyasasında şeffaflığı artırmak.

Kısacası artık tapuda düşük bedel göstermek, ciddi mali sonuçlar doğuracak. Hem alıcı hem satıcı için gerçek bedel beyanı, yasal bir zorunluluk olmanın yanı sıra yüksek cezalardan kaçınmanın tek yolu olacak.

Emlak Ofisleri İçin Yıllık 20.000 TL Yetki Belgesi Harcı

Madde 10, taşınmaz ticareti yapan işletmelere doğrudan mali yük getiren bir yenilik içeriyor. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yapılan değişiklikle, emlak ofisleri, şubeleri ve sözleşmeli işletmeleri için her yıl ödenecek 20.000 TL’lik bir yetki belgesi harcı getirildi.

Düzenlemeye göre:

• Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tüm işletmeler, faaliyetlerini sürdürebilmek için her yıl bu harcı ödemek zorunda olacak.
• İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehir belediyesi bulunan illerde ise bu tutar bir kat artırımlı uygulanacak, yani 40.000 TL’ye çıkacak.

Mevcut işletmelerin yıllık giderlerini artıracak bu harç uygulaması, yeni girişimlerin sektöre giriş maliyetlerini de yükseltecek. Düzenleme sonrasında taşınmaz ticareti yapan işletmelerin faaliyetleri, belirlenen yıllık yetki belgesi bedeli üzerinden yürütülecek.

Gayrimenkul Alanındaki Diğer Dikkat Çeken Düzenlemeler

Yeni Torba Yasası, gayrimenkul sektörünün tamamını etkileyecek birçok yeni hükmü de beraberinde getiriyor. Özellikle kayıt dışılığın önlenmesi, şeffaf fiyatlandırma ve sektördeki mesleki standartların artırılması amacıyla yapılan bu düzenlemeler, hem yatırımcılar hem de gayrimenkul danışmanları açısından yeni bir dönemi başlatacak nitelikte.

Gayrimenkul Değerleme Sisteminde Şeffaflık Artıyor

Yeni yasayla birlikte taşınmaz alım satımlarında ‘gerçek değer’ kavramı daha merkezi bir konuma getiriliyor. Bugüne kadar tapu işlemlerinde genellikle emlak vergisi rayiç bedeli esas alınırken, artık beyan edilen bedellerin piyasa koşullarına uygunluğu daha sıkı şekilde denetlenecek.

Bu doğrultuda Değerleme Uzmanları Birliği tarafından hazırlanan bölgesel raporlar ve tapu sistemine entegre edilen dijital değerleme altyapıları kullanılacak. Böylece bir taşınmazın gerçek satış fiyatı, geçmiş işlemler ve konum verileriyle karşılaştırılarak doğrulanabilecek. Alıcı-satıcı arasında daha adil bir denge kurulmasını sağlaması planlanan bu sistem, devletin vergi kayıplarını da önemli ölçüde azaltacak.

Tapu Harcı Beyan Süreçlerinde Elektronik Dönem

Düzenlemeyle birlikte tapu harcı ücretlerine ilişkin beyan ve tahsil süreçleri de dijitalleşiyor. Artık alım satım işlemleri öncesinde e-Devlet ve Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden alım satım bedeli bildirilebilecek.

Sahte beyanların ve düşük bedel gösterme uygulamalarının önüne geçmeyi hedefleyen bu adım, aynı zamanda vatandaşın tapu dairesinde geçirdiği sürenin azalmasını ve işlemlerin daha kısa sürede sonuçlanmasını da amaçlıyor.

Kira Piyasasına İlişkin Dolaylı Etkiler

Her ne kadar yasa doğrudan kira düzenlemeleri içermese de tapu beyanlarının gerçek değere yaklaştırılması ve aracılık faaliyetlerinin lisanslanması, dolaylı olarak kira piyasasını da etkileyecek. Özellikle satış fiyatlarının gerçek değer üzerinden kaydedilmesi, bölgesel kira ortalamalarının da daha doğru verilerle takip edilmesini sağlayacak.

Bu durumun uzun vadede konut fiyat endekslerinin daha sağlıklı oluşmasına, kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda referans alınacak fiyat verilerinin güvenilir hale gelmesine katkıda bulunması da amaçlanıyor.

Vergi Denetimleri ve Mali Şeffaflık

Torba yasa kapsamındaki bir diğer önemli madde ise Gelir İdaresi Başkanlığı’nın taşınmaz işlemlerine ilişkin denetim yetkilerinin genişletilmesi oldu. Artık tapuda yapılan her satış, elektronik ortamda mali kayıtlarla çapraz kontrol edilecek. Bu sistem, özellikle düşük bedel beyan eden kişilere yönelik cezai işlemlerin daha hızlı uygulanmasına olanak tanıyacak.

Ayrıca gayrimenkul yatırımcıları için yapılan beyanların, gelir vergisi ve değer artış kazancı yönünden de izlenmesi planlanıyor. Bu durum da ikinci el gayrimenkul alım satımında şeffaflığın artması anlamına geliyor.

Plan ve Bütçe Komisyonu’ndaki görüşmelerin tamamlanmasının ardından, Torba Yasa teklifinin önümüzdeki hafta Genel Kurul gündemine gelmesi bekleniyor. Teklifin kabul edilip Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından maddeler yürürlüğe girmeye başlayacak. Bu süreçle birlikte gayrimenkul sektöründe önemli bir dönüşüm dönemi de resmen başlamış olacak. Tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin esas alınması, emlak ofislerinin yıllık lisans katkı payı uygulaması ve değerleme süreçlerinde dijital şeffaflığın artması, hem yatırımcılar hem de sektör profesyonelleri için yeni bir standart oluşturacak.