Ev sahibi kiraya en çok ne kadar zam isteyebilir?

Hürriyet Gazetesi köşe yazarı Sefer Levent , köşesinde konut fiyatlarını, satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artışı kaleme aldı.

Türkiye'de ortalama kiralık ev ilan metrekare fiyatındaki senelik yükseliş oranının Şubat 2022 'de yüzde 84, ortalama kiralık ev metrekare fiyatının 30 TL olduğunu belirten Sefer Levent, "Bu gelişmeler sonucunda ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 49 liraya, Ankara’da 24 liraya, İzmir’de ise 30 liraya ulaştı" ifadelerini kullandı. 

Kiralık konut fiyatlarının yükselmesiyle beraber, ev sahipleri ve kiralacılar arasında fahiş kira probleminin ortaya çıktığına dikkat çeken Levent, kiracının kirayı ödememesi durumunda neler yapılabileceğini de kaleme aldı. 

Sefer Levent, BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Mart 2022 raporundaki rakamlara göre, megakent İstanbul ve başkent Ankara'da kira artış oranının yüzde 100’ü geçtiğini, İzmir’de ise yüzde 80’e yaklaştığını ortaya koyduğuna dikkat çekti. 

Levent, "İstatistiklerin yanı sıra gerçek hayatta da 3 bin TL'lik bir evin 9 bin liraya, 9 bin TL'lik bir evin 25 bin liraya 10 bin TL'lik bir evin 30 bin liraya kiralandığına ilişkin birçok olay duyuyoruz" dedi. 

"Kira artışının nedenleri çok tartışıldı. Maliyet nedeniyle artan emlak fiyatları, yerli yabancı talebi vs. hiç bu konulara girmeyeceğim" ifadelerini kullanan Levent, yükselen kiraların ev sahiplerinin yüzünü güldürdüğüne ancak kiracıları endişeye düşürdüğüne vurgu yaptı. 

MAKUL SEVİYEDE OLMALI

Kira fiyatlarının makul seviyede olmasının gerektiğine vurgu yapan Sefer Levent , bu hızla gitmesi durumunda ödeyememe kriziyle karşı karşıya kalınacağının altını çizdi. "Mülkünü yüksek kiraya kiraladığına sevinen birçok ev sahibi ileride ciddi bir ödememe ya da ödeyememe sorunu ile karşılaşabilecek" diyen Levent, ev sahibi ve kiracı sorunlarına ilişkin Avukat Melek Elden Aydın’dan aldığı bilgileri aktardı. 

KİRACI KİRAYI ÖDEMEZSE ÜÇ SEÇENEK VAR

1) İHTAR ÇEKİLMESİ SURETİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ilk yol, bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmesi ve iki haklı ihtarname gönderildikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ihtarnamelerin çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1(bir) ay içerisinde açılmalıdır.

Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.

2) TAHLİYE TALEPLİ OLARAK İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve gönderilen ödeme emrinde borçlu kiracının, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 (yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30 (otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yazmaktadır.

Borçlu, 7 (yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 (otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30 (otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30 (otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi ve birikmiş kira bedellerinin ödenmesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiş sadece borca itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu madde 68 kapsamında elinde bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasını Sulh Hukuk Mahkemesinde açması gerekmektedir.

3) TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30 (otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur.

İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30 (otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.

Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen kararın, cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır.

MAHKEME SÜRECİ 1-2 YIL SÜREBİLİR

Mahkeme açılan davanın türüne göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılmasına hükmedebilir. Borçlu kiracı verilen bu hükmü istinaf edebilir. İstinaf talebi de reddedilirse tahliye kararı kesinleşir. Kiraya veren mahkemece verilen hükmü icra memuru ve kolluk marifetiyle cebri icra yoluyla tahliye edilir.

Peki tüm bu süreç yani kiranın ödenmemesinden tahliyenin gerçekleşmesine kadar geçen süre ne kadar olur diye sorabilirsiniz. Tabii ki vakaya ve davaya göre değişir. Ama konuştuğum hukukçular mahkemelerdeki dava yükünün de hesaba katıldığında dava süreçlerinin istinaf aşaması dahil iki yılı bile geçebileceğini söyledi. Tabii kiracınızı tahliye etseniz bile biriken kiralarınızı tahsil etmek de ayrı bir mesele."