Peki ya müteahhit iflas ederse?

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’e göre müteahhitlerin iflas etmesi veya projeleri geciktirmesi durumunda tüketicileri korumaya yönelik bazı teminatlar var. Uygulamada, müteahhidin iflas etmesi veya ortadan kaybolması durumunda, tüketiciler nezdinde önemli zararlar doğduğunu belirten Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı’nın gayrimenkul hukuku alanında uzman ortağı Serkan Gül, teminat gibi konularda henüz mevzuattaki uygulamaya geçilmediğini kaydetti. Gül, “Müteahhidin iflası halinde, tüketici satış bedelini peşin ödemiş ise, ancak, diğer alacaklılarla birlikte cüzi bir ödemeye hak kazanabilmekte veya tamamen ödediği para karşılıksız kalmaktadır. Teminatlar arasında hem tüketici hem de müteahhit açısından en makul teminat yönteminin müteahhit riskini azaltmak için tüketicilerin ipotekli finansman kullanmasını tavsiye ederiz” değerlendirmesinde bulundu.

Emlakjet ’e detaylı bilgi veren Gül, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, 30 ve daha fazla konut bulunan projelerde, müteahhitler tarafından aşağıdaki güvencelerden birinin tüketiciye verilmesi gerektiğini anlattı.

1- Bina tamamlama sigortası

Ulusal ve uluslararası işbirliği ve çabalara rağmen, bina tamamlama sigortası uygulamaya geçememiştir. Bu duruma sebep olan etkenler arasında, risk priminin yüksek olması, yeni bir sigorta türü olduğu için oturmuş bir uygulaması olmaması sayılmaktadır. Halihazırda bu poliçeyi üreten sigorta şirketi olmadığı için uygulamada kullanılamamaktadır.

2- Banka teminat mektubu

Bu yöntemin uygulanması hukuken mümkün olmasına rağmen, banka teminat mektubunu düzenleyen bankaların, yüksek komisyon, masraflar ve kontrgaranti talep etmeleri nedeniyle uygulanmamaktadır.

3- Hakediş sistemi

Hakediş sisteminde tüketici satış bedelini peşin olarak bankaya ödemekte ve banka inşaatın geldiği seviyeye bağlı şekilde müteahhide ödeme yapmaktadır (örneğin, binanın kaba inşaatın bitmesi ile satış bedelinin %20’si vb.). Bu hizmeti halihazırda bankalar sunmamaktadır.

4- Konut kredisi ile satış yöntemi

Bir taşınmazın konut kredisi yöntemi ile satın alınması halinde, bağlı krediyi veren bankanın dairenin sözleşmeye uygun olarak tesliminden yüklenici ile birlikte sorumludur. Dolayısıyla tüketici, konut kredisinin miktarına kadar olan satış bedeli için, bir koruma sağlamış olmaktadır. Bankalar, pazarlık güçleri daha fazla olmaları nedeniyle, kendilerini garantiye almak için yükleniciden ipotek, teminat mektubu, kefalet vb. teminatlar almaktadır. Daha önemlisi kredi sözleşmesi kapsamında kullandırılan tutar banka tarafından inşaatın ilerleyişine bağlı olarak ödenmektedir. Söz konusu teminatlar arasında hem tüketici hem de müteahhit açısından en makul teminat yönteminin bu olduğu gözlemlenmektedir. Dolayısıyla, müteahhit riskini azaltmak için tüketicilerin ipotekli finansman kullanmasını tavsiye ederiz.

Emlakjet Haber - Nihal Yuvacan