Tapunuz bir anda iptal edilebilir mi?

Müteahhitler projeyi yarım bıraktığında veya iskan ruhsatsız satış yaptıklarında arsa sahipleri veya binanın eski sahipleri dava açıyor ve o müteahhitten ev almış yeni alıcıların tapuları iptal oluyor. Alıcıların bu ayıbı zamanında bilmesi ve gerekirse iade etmesi gereği ‘gerekçe’ gösteriliyor. Alıcıları müteahhitle birlikte sorumlu tutan bu durumda nelere dikkat etmeli, Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı’ndan Avukat Serkan Gül, Emlakjet’e anlattı

Ekim 2017’de Anayasa Mahkemesi, açılan bir davaya yönelik olarak müteahhitlerden ev alan kişileri ilgilendiren bir karara imza attı. Mahkeme, kat karşılığı bir inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerinin 24 yıl sonra müteahhit tarafından binanın iskanı alınmadığı gerekçesiyle açtığı bu davanın sonucunda, binada müteahhitten ev alanların tapularının iptaline hükmetti. Bir başka deyişle, mahkeme müteahhidin ayıplı mal tesliminde alıcıları da sorumlu tuttu. Mahkemenin bu kararı, tapu iptaliyle yüzleşen alıcıları Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurmaya yönelttiyse de sonuç alınamadı.

Bu örnek olayın ardından, geçtiğimiz günlerde Hürriyet Gazetesi’nde yer alan bir haber, ‘tapu iptali’ konusunu yeniden gündeme getirdi. Habere göre, örneğin bir kentsel dönüşüm projesi için ev sahipleri müteahhit firma ile anlaştı. Apartmanda 30 daire varsa, firma 50 daire yapıp 20 daireyi de satarak işi finanse edecek. Siz de 20 daireden birini aldınız. Eğer o müteahhit firma işi yarım bırakırsa, eski ev sahipleri gibi siz de yeni alıcı olarak mağdur oluyorsunuz. Apartman sahipleri, tıpkı yukarıdaki örnek olaydaki gibi dava açarsa, tapunuzun iptali gündeme gelebiliyor. Yani, dönüşümle ilginiz olmasa da, dönüşüm kapsamında bir projeden ev aldığınızda da böyle bir risk taşıyorsunuz.

Arsa sahibi mi yoksa alıcı mı gerçekte mağdur?

Konuyu Emlakjet ’e anlatan Hergüner Bilgen Özeke Avukatlık Ortaklığı’nın gayrimenkul hukuku alanında uzman ortağı Serkan Gül, konunun esasen, müteahhittin inşaatı sözleşmeye uygun yapmadığı durumlarda, yıllar geçtikten sonra arsa sahibinin dava açması durumunda arsa sahibinin mi yoksa müteahhitten daire satın alan alıcının mı haklarının korunacağına ilişkin olduğunu belirtti. Zira, arsa sahipleri hukuka aykırı inşaat yapıldığından dolayı zarara uğramakta, öte yandan alıcılar ise haberdar olmadıkları bir eksiklikten dolayı mağdur durumda. Konu özetle, iki mağdur arasında hukuk nezdinde kimin haklarının korunduğuna ilişkin. Gül, konuya ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

Tapunuz bir anda iptal edilebilir mi?

Yasa “Alıcı da müteahhit kadar sorumlu” diyor

“Bu durum esasen yıllardır yaşanan bir sıkıntı olmakla beraber kamunun konuya ilgisi Anayasa Mahkemesi’nin bireysel bir başvuru sonrasında aldığı karar sonrasında oluşmuştur. Anayasa Mahkemesi, bu kararında, müteahhitten daire alan 3. kişinin ‘inşaatta eksiklik bulunması durumunda daireyi iade etme yükümlülüğü olduğunu bilmesi gerektiğini’ belirtmektedir. Bu nedenle, Anayasa Mahkemesi alıcı konumundaki başvuranın mülkiyet hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir. Yani tamamlanmamış inşaattan daire satın alan kişilerin, inşaat sözleşmesine uygun yapılmazsa mülkiyet hakkı kazanamayacağını bildiğini veya bilmesi gerektiğini kabul edilmektedir.”

Mülkiyet hakkı ihlalleri artarsa görüş değişebilir

“Bu içtihat (görüş) tapuya güven ilkesini göz ardı etmesi ve müteahhitten daire alan kişilerde oluşan mağduriyet nedeniyle eleştirilmektedir. Bu durumdaki alıcılar tamamen çaresiz değildir. Her koşulda, müteahhit firmadan tazminat olarak zararlarını talep edebilir. Ancak müteahhit firmanın borca batık veya kapanmış olması durumunda ise alıcının başvuracağı bir hukuki yol bulunmamaktadır. Mağduriyet de burada ortaya çıkıyor. Bu durumda, konu daha da çözümsüz hale gelecektir. Anayasa Mahkemesi’nin kararında ve birtakım yakın tarihli Yargıtay kararlarında bazı hakimlerin karşı görüş bildirdikleri de görülmektedir. Hal böyle iken, yakın gelecekte söz konusu mülkiyet hakkı ihlallerinin artması durumunda Yargıtay’ın bu içtihadını değiştirmesi de söz konusu olabilir.”

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi müdahale edemeyebilir

“Bilindiği üzere, mülkiyet hakkı konusunda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvuru imkanı da mevcuttur. Ancak, genel itibariyle, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi devletin açık müdahalesini içermeyen (örneğin kamulaştırma), mevcut olaydaki gibi özel şahıslar arasındaki uyuşmazlıklarda, üye devletlerin hukuk kurallarının yorumlanmasında takdir yetkisinin bulunduğu ve devletlerin uygulamasına müdahale etmesinin mümkün olmadığı yönünde içtihat geliştirmiştir. Bu yönüyle, söz konusu dava, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne gittiği takdirde mahkemenin mülkiyet hakkının ihlali yönünde karar verme ihtimalinin düşük olacağı kanaatindeyiz.”

İskanı alınmış, tamamlanmış projeler en güvenli yol

Söz konusu gelişmeler ışında riski sıfıra indirmek isteyen alıcıların mağdur olmaması için öneriler ini paylaşan Serkan Gül, alıcıların inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış daireleri satın almalarının en güvenli yol olacağını belirtti. Gül, “Yukarıdaki riski bertaraf etmek isteyen tüketiciler için alternatif bir çözüm ise, satın almak istedikleri dairenin arsa sahibinin sadece müteahhit olduğundan (yani hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile geliştirilmediğinden) emin olmalarını tavsiye edebiliriz” dedi.

Proje tamamlanmamışsa bankaların desteklediği projelere girin

Riskler alınarak henüz tamamlanmamış projeden bir daire satın alınması durumunu değerlendiren Gül, “Bu durumda ise banka ve/veya sigorta şirketlerinin destek verdiği firma ve projeler tercih edilebilir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca bankaların ipotekli konut kredisi vermesi durumunda, eksik veya hiç teslim edilmeme durumunda müteahhit ile birlikte müteselsil sorumluluğu bulunmaktadır. Bankalar bu nedenle müteahhit firmalar ile işbirliği yaparken projeyi de değerlendirmekte ve ona göre destek olacakları projeleri seçmektedirler” diye konuştu.

Bina tamamlama sigortasını gözardı etmeyin

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, müteahhitlere projenin tamamlanmasına yönelik bina tamamlama sigortası yapma zorunluluğunun getirildiğini hatırlatan Gül, şöyle devam etti: “Uzun süredir hukuki altyapısı olmasına rağmen sektörde bu hizmeti verecek sigorta şirketi olmaması nedeniyle uygulama alanı bulmayan bu sigorta tipi, yakın bir zaman önce uygulamaya girmiştir. Dolayısıyla tüketicilerin tercih yaparken bina tamamlama sigortası yaptıran müteahhitleri tercih etmeleri faydalı olacaktır.”

Tapular hangi durumlarda iptal oluyor?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın Hürriyet Gazetesi’ne verdiği demece göre de müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince payına düşen daire veya dükkanları aslında o inşaatı tamamlama ve teslim etme şartına bağlı olarak alıyor. Yargıtay müteahhittin payına düşen bağımsız bölümleri hak ettiği anı yüzde 90 fiili tamamlanma oranı olarak gösteriyor. İnşaat yüzde 90 fiili tamamlanma seviyesine gelmeden müteahhit bırakıp kaçmış, iflas etmiş, belirtilen sürede inşaatı tamamlayamamışsa bu durumda arsa sahiplerinin 2 seçeneği var. Ya sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih edecekler, yani iptal edecekler ya da inşaatın bitirilmesi konusunda mahkemeden karar talep edecekler. Sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesinin talep edilmesi halinde müteahhitten bu şartları içeren daire veya dükkanları satın alan tüketicilerin de tapuları iptal oluyor. İnşaat fiilen yüzde 90 seviyesini geçmiş olsa dahi ağır kusurlu ise (oturulabilecek durumda değilse) bu durumda arsa sahiplerinin binayı teslim almaktan imtina etmeleri hakları olduğundan bu durumda tüm müteahhitte ait ve ondan daire-dükkan satın alanların tapuları iptal oluyor.

Konut alıcılarının haksızlığa uğradığında neler yapabilecekleriyle ilgili olarak ‘ Haksızlığa uğrayan alıcı için 3 kritik çözüm ’, ‘ Alıcıların riskini azaltan 6 bireysel yöntem ’ ve ‘ Peki ya müteahhit iflas ederse ?’ başlıklı özel haberlerimizi okuyabilirsiniz.


Emlakjet Haber- Nihal Yuvacan


0 Takipçi