Emlakçı komisyonu gayrimenkulün kiralanması veya satılması sırasında emlak danışmanı tarafından sunulan profesyonel hizmetlerin karşılığında talep edilen ücrettir. Hem kira hem satış işlemlerinde belirli oranlara göre hesaplanan bu komisyon, Resmî Gazete’de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ile yasal çerçeve altına alınmıştır. Doğru komisyon tutarını bilmek, tarafların işlem öncesi bütçe planlaması yapmasını kolaylaştırır ve sürecin şeffaf şekilde yürütülmesini sağlar.
Kira İşlemlerinde Emlakçının Komisyonu Yüzde Kaçtır?
Kiralama işlemlerinde emlakçılar komisyon oranı kiracının ödediği toplam kira bedeli üzerinden hesaplanır. Yönetmeliğe göre bu oran bir aylık kira bedeli + %20 KDV şeklindedir. Diğer bir deyişle kira tutarı ne olursa olsun, emlak danışmanının alabileceği en yüksek komisyon bir aylık kira bedelinin KDV eklenmiş halidir.
Bu ücret ise portföyün hazırlanması, ilan süreçleri, kiracı adaylarının seçimi, ev gösterimleri, sözleşme hazırlanması, depozito ve teslim aşamalarının takibi gibi tüm profesyonel hizmetleri kapsar. Bazı durumlarda kiraya veren taraf da isteğe bağlı olarak komisyona katkıda bulunabilir ancak zorunlu olan ödeme kiracı tarafından yapılan kısımdır. Uygulamada emlakçı ile kiracı arasında indirim görüşmesi yapılabilir fakat oran bir aylık kira bedelini aşamaz.
Satış İşlemlerinde Emlakçının Komisyonu
Standart uygulamada emlak danışmanı, satış bedeli üzerinden alıcıdan %2 + KDV ve satıcıdan %2 + KDV komisyon alır. Böylece toplamda %4 + KDV’lik bir komisyon ortaya çıkar. Satılık bir gayrimenkulün el değiştirmesi sırasında emlak komisyon oranı, yasal düzenlemelere göre hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir.
Öte yandan bu komisyon, her iki taraf için satış bedelinin %2’si + KDV olarak ayrı ayrı alınabileceği gibi alıcı ve satıcı arasında yazılı bir anlaşma yapılması halinde toplam %4 + KDV’nin yalnızca bir taraftan ödenmesi de mümkündür.
Yüksek bedelli taşınmazlarda komisyon tutarı artacağı için alıcı ve satıcıların işlem öncesinde komisyon giderini planlaması oldukça önemlidir.
Arsa Satışlarında Emlakçı Komisyonu
Arsa satışında komisyon oranları yine alıcı için %2 + KDV, satıcı için %2 + KDV olacak şekilde uygulanır. Arsa satışları, konut satışlarına kıyasla daha detaylı inceleme gerektirdiği için emlakçının rolü bu işlemlerde daha kritik hale gelir.
Arsa özelinde emlakçı; imar durumu, yola terk alanları, müstakil ya da hisseli olup olmadığı, emsaller, yapılaşma şartları ve belediye-rehin-şerh kontrolleri gibi çok daha kapsamlı analizler yapar. Bu nedenle arsa satış sürecinde profesyonel destek, hem yatırım hatalarının önüne geçmek hem de doğru fiyatlandırma yapmak açısından büyük avantaj sağlar.
Satış sürecindeki komisyon uygulaması konutla aynıdır, ancak belirttiğimiz gibi saha çalışmaları daha yoğun olduğundan emlakçının süreçteki sorumlulukları genişleyebilir.
Emlak Komisyonu Hesaplama Nasıl Yapılır?
Emlak komisyon hesaplama işlem kira veya satış oluşuna göre farklılık gösterir. Hesaplamada dikkat etmeniz gereken temel nokta, komisyonun taşınmazın resmi satış bedeli üzerinden yapılmasıdır. Taraflar isterse oranı karşılıklı anlaşmayla düşürebilir, ancak yasal sınırlar aşılmaz. En genel haliyle hesaplamalar şu şekilde yapılabilir:
Kira Komisyonu Hesaplama
- Komisyon = Bir aylık kira bedeli + %20 KDV
- Örnek: 20.000 TL kira → Komisyon = 20.000 + (%20 KDV) = 24.000 TL
Satış Komisyonu Hesaplama
- Alıcı komisyonu = Satış bedelinin %2 + KDV
- Satıcı komisyonu = Satış bedelinin %2 + KDV
- Örnek: 3.000.000 TL satış →
- Alıcı komisyonu: 60.000 + KDV
- Satıcı komisyonu: 60.000 + KDV
- Toplam = 120.000 + KDV
Emlakçının Komisyonu Zorunlu Mudur?
Emlak komisyonu, emlak danışmanı ile alıcı/satıcı veya kiracı arasında hizmet ilişkisi kurulduğunda zorunlu hale gelir. Yani emlakçının portföyü üzerinden yapılan her işlemde komisyon ödenmesi gerekir. Bu durum ise Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ile güvence altındadır.
Aşağıdaki durumlarda ise komisyon zorunlu değildir:
- İşlemi gayrimenkul danışmanı üzerinden değil, taraflar kendi aralarında yapıyorsa emlakçının komisyon talep hakkı doğmaz.
- Taraflar yazılı sözleşmede daha düşük bir oran belirleyebilir.
- Emlakçının hizmet vermediği bir işlemde komisyon alınamaz.
Emlakçıyla yapılan hizmet sözleşmesi veya portföy anlaşması varsa komisyon zorunludur, aksi durumda talep edilemez.
Emlak işlemlerinde doğru komisyon oranlarını bilmek, gerek alıcı ve satıcı gerekse kiracı hakları açısından kritik öneme sahiptir. Emlakçı tarafından sunulan profesyonel hizmetler, işlem güvenliğini artırırken fiyat analizi, belge takibi ve pazarlık süreçlerinin doğru yönetilmesine katkı sağlar. Gayrimenkul danışmanı ile çalışmadan önce tüm koşulları değerlendirmek, hem kiracı haklarını hem de alıcı–satıcı yükümlülüklerini gözeterek daha sağlıklı ve sorunsuz bir işlem süreci yaşamanızı sağlar.
