Kentsel Dönüşüm Şartları

Kentsel dönüşüm riskli yapıların güvenli hale getirilmesi için yapılan yenileme, güçlendirme ve yeniden inşa süreci olarak tanımlanabilir. Yasal çerçevesi 6306 sayılı ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ ile belirlenir ve deprem yönetmeliği esas alınarak binaların dayanıklılığı sağlanır. Bu kapsamda, bir binanın kentsel dönüşümden yararlanabilmesi için belirli koşulları taşıması gerekir. Resmî olarak belirlenmiş kentsel dönüşüm şartları ise şu şekilde sıralanabilir:

• Riskli yapı tespiti yapılması: Binanın riskli olup olmadığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlarca hazırlanan teknik raporlarla belirlenir.
• Mülk sahiplerinin onayı: Binada en az üçte iki çoğunluğun dönüşüm kararı alması gerekir. Bu oran sağlanmadan süreç ilerlemez.
• Tapu kayıtlarının uygunluğu: Taşınmazın tapu kayıtlarında hukuki bir engel bulunmamalıdır. İpotek, haciz veya ihtilaflı mülkiyet durumları süreci geciktirebilir.
• Belediye ve bakanlık onayı: Riskli yapı raporu onaylandıktan sonra proje ilgili kurumlara sunularak resmen dönüşüm sürecine girilir.
• Finansman ve kira desteği koşulları: Dönüşüm sürecinde maliklere sağlanacak kredi, kira yardımı veya faiz desteği, başvuru sahiplerinin statüsüne göre değişiklik gösterir.

Bu şartlar sağlandığında yapı resmî olarak kentsel dönüşüm sürecine dahil edilir ve projelendirme aşamasına geçilir. Böylece hem binanın güvenliği artırılır hem de yaşam alanlarının niteliği iyileştirilerek daha dayanıklı bir şehir dokusu oluşturulur.

Kentsel Dönüşüm Başvuru için Gerekli Belgeler

Kentsel dönüşüm sürecine başlamak isteyenler için ilk adım, yapının riskli yapı tespiti yaptırılmasıdır. Pek çok kişi ‘Eski bina kentsel dönüşüme nasıl girer?’ sorusunun yanıtını tam olarak bilmediği için süreç karmaşık görünse de aslında temel prosedür net şekilde tanımlanmıştır. Yapının riskli olduğuna dair rapor alındıktan sonra maliklerin kararı ve ilgili kurumlara yapılacak resmi başvurular süreci başlatır.

Peki kentsel dönüşüm için nereye başvurulur? Başvurular, lisanslı yapı denetim firmalarına, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine veya yetkilendirilmiş belediye birimlerine yapılabilir. Başvuru esnasında, maliklerin ve yapıya ilişkin bilgileri içeren belirli belgelerin sunulması gerekir.

Kentsel dönüşüm başvurusu için gereken belgeler ise genel olarak şunlardır:

• Tapu belgesi
• Kimlik fotokopileri
• Riskli yapı tespiti için başvuru dilekçesi
• Yapıya ait mevcut proje ve ruhsat bilgileri (varsa)
• Kat maliklerinin iletişim ve beyan bilgileri
• Bağımsız bölüm (daire/dükkan) listesi

Belgeler sunulduktan sonra riskli yapı raporu değerlendirilir ve onaylanması halinde yapı resmen kentsel dönüşüm kapsamına alınır. Sonraki aşamada ise mülk sahiplerinin anlaşma oranı, proje planlaması ve finansman seçenekleri gündeme gelir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecine giren yapılarda, malikler ve kiracılar için geçici barınma sürecini desteklemek amacıyla devlet tarafından kira yardımı sağlanır. Yapının boşaltılması ve yıkım süreci boyunca bireylerin mağdur olmaması için verilen bu destekten faydalanabilmek için yapının resmî olarak dönüşüm kapsamına alınmış olması gerekir. Yani ilk aşamada riskli yapı tespiti yapılmış ve onaylanmış olmalıdır. Kentsel dönüşüm başvuru şartları ile kira yardımı süreci bu nedenle birbirine bağlı ilerler.

Kira yardımı, mülk sahipleri, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için farklı şekillerde uygulanır. Maliklerin kira yardımı alabilmesi için mülkün kendilerine ait olduğunu tapu kaydıyla belgelemeleri yeterlidir, konutta fiilen ikamet etme şartı aranmaz. Kiracılar için ise son bir yıl içinde yapıda oturduklarını resmi belgelerle kanıtlamak önemlidir. Kira sözleşmesi ve ikametgah belgesi gibi belgelerle bu durum da netleştirilebilir.

Bunların yanı sıra başvurunun belirli bir süre içinde yapılması gerekir ve süreç genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri veya ilgili belediye birimleri üzerinden yürütülür. Kira yardımının sağlanabilmesi için yapının tahliye edilmiş olması da zorunludur, diğer bir deyişle bina yıkım sürecine fiilen hazırlanmış olmalıdır. Kira yardımının tutarı ise bölgesel koşullara, büyükşehir statüsüne ve başvuru sahibinin malik ya da kiracı olmasına göre değişiklik gösterebilir.

Kentsel Dönüşüm Daire Başı Fiyat Neye Göre Belirlenir?

Kentsel dönüşümde daire başı fiyat, öncelikle arsa payına göre belirlenir. Her mülk sahibi, arsanın toplam değeri içerisindeki payı oranında yeni projeden hak alır. Bu pay, teslim edilecek bağımsız bölümün büyüklüğü ve özelliklerinin temel belirleyicisidir. Bununla birlikte mevcut dairenin metrekare büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi, yapının konumu ve çevredeki piyasa koşulları da değer hesaplamasında rol oynar.

Dönüşüm sonrasında ortaya çıkacak proje tipine göre, mülk sahibi ile yüklenici firma arasında farklı model anlaşmaları yapılabilir. Kat karşılığı anlaşmalarda yüklenici firma binayı yeniler ve karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm alır, gelir paylaşımı modelinde ise yeni projenin satış gelirleri belirli oranlarda paylaşılır. Bu nedenle projenin niteliği, inşaat maliyetleri ve piyasadaki daire satış değerleri de fiyat dengesinin oluşmasında etkilidir.

Öte yandan mülk sahipleri, dönüşüm sürecinde kendilerine önerilen daire tipinin mevcut haklarını karşılayıp karşılamadığını değerlendirme hakkına sahiptir. Sunulan teklif beklentileri karşılamıyorsa, farklı yüklenicilerle görüşmek, yeniden değerleme talep etmek veya gerekirse hukuki süreci işletmek mümkündür.

Müstakil Ev Kentsel Dönüşüme Girer mi?

Müstakil evler de riskli yapı kapsamında olduklarında kentsel dönüşüm sürecine dahil edilebilir. Bunun için öncelikle yapının sağlamlık durumu ve deprem riski lisanslı kuruluşlarca tespit edilir. Onaylanan riskli yapı raporunun ardından maliklerin rızası ve gerekli başvurular tamamlandığında dönüşüm süreci başlar.

Müstakil evlerde süreç, apartman veya site projelerine göre daha bireysel ilerler, yani malik tek başına proje planlaması, finansman ve inşaat sürecinde söz sahibi olur.

Kentsel dönüşüm, yapıların yenilenmesi ve güvenli, nitelikli yaşam alanlarının oluşturulmasını amaçlar. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için gerekli şartların yerine getirilmesi ve maliklerin haklarını bilerek hareket etmesi hem güvenli hem de adil bir dönüşümü mümkün kılar.