Müşterek Tapu Nedir?

Müşterek tapu sisteminde her hissedar, taşınmazın belirli bir oranına sahip olur ve tapuda kendi payı açıkça belirtilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, aile içi ortak yatırımlarda veya ortak satın almalarda sıkça karşılaşılan bir durumdur. Müşterek tapular, sahipleri arasında karar birliği gerektirir. Örneğin miras kalan bir evde kardeşlerin her biri belirli oranlarda pay sahibi olabilir. Bu durumda tapu kaydında herkesin ismi, sahip olduğu pay oranı ile birlikte yer alır. Taşınmazın kullanımına, satışına veya devrine ilişkin kararların ortak alınmasını gerektiren bu tapu çeşidi özellikle aile bireyleri arasında ya da ortak yatırım durumlarında sıkça tercih edilir.

Müşterek Tapu Nasıl Alınır?

Müşterek tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına tescil edilmesiyle alınır. Satın alma, miras, bağış veya ortak yatırım gibi yollarla edinilebilir. Tapu müdürlüğünde yapılan başvuruda tüm hissedarların kimlikleri, gerekli belgeler ve satış sözleşmesi hazır bulunmalıdır.

Tapu işlemleri sırasında her hissedarın sahip olacağı oran açıkça belirtilir. Bu oranlar eşit olmak zorunda değildir, tarafların anlaşmasına göre değişebilir. Örneğin bir arsanın %60’ı bir kişiye, %40’ı diğer kişiye ait olarak kaydedilebilir. Tapu siciline işlenen bu oran, resmi geçerlilik kazanır.

Öte yandan tapu işlemleri sırasında masraflar da göz önünde bulundurulmalıdır. Müşterek tapu masrafı ne kadar sorusu özellikle bu durumlarda sıkça sorulur. Tapu harcı, döner sermaye bedeli ve noter ücretleri gibi kalemler işlem türüne göre değişir. Eğer satın alma yoluyla ediniliyorsa, her hissedar sahip olduğu pay oranı kadar tapu harcı öder. Miras veya bağış yoluyla edinimlerde ise bu masraflar genellikle daha düşük olur.

Müşterek Tapu Nasıl Ayrılır?

Bir taşınmazın müşterek mülkiyetten çıkarılması, diğer bir deyişle ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür. Bu işleme ise uygulamada ‘ortaklığın giderilmesi’ ya da ‘izale-i şuyu’ denir. Ortaklar kendi aralarında anlaşarak pay devri yapabilir veya taşınmazı bölüştürebilir.

Anlaşmanın sağlanamadığı durumlarda ise mahkeme yoluyla satışa gidilir ve elde edilen gelir pay oranlarına göre hissedarlara dağıtılır.

Fiziksel olarak bölünebilir bir taşınmaz söz konusuysa, belediyenin imar mevzuatına uygun şekilde parsellere ayrılabilir. Peki müşterek tapu nasıl bölünür? Eğer taşınmaz arsa ya da tarla gibi bölünebilir nitelikteyse, her paydaş kendi payına düşen alanın tapusunu alabilir. Ancak apartman dairesi gibi fiziksel bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda bu işlem teknik olarak yapılamaz. Bu durumda ortaklığın giderilmesi satışıyla süreç tamamlanır.

Müşterek Tapu Satılır mı?

Müşterek tapu satışı mümkündür, ancak bu sürecin kapsamı, hissedarın yalnızca kendi payını mı yoksa taşınmazın tamamını mı devretmek istediğine bağlı olarak değişir. Her hissedar kendi payını üçüncü kişilere devredebilir, fakat satıştan önce diğer hissedarlara teklif sunması gerekir. Bu durum Türk Medeni Kanunu’nda yer alan önalım (şufa) hakkı ile düzenlenmiştir.

Tüm taşınmazın satışı planlanıyorsa, bütün hissedarların rızası alınmalıdır. Aksi halde yapılan satış yalnızca bireysel pay için geçerli olur. Bu nedenle müşterek tapu satışında hukuki prosedürlerin dikkatle izlenmesi oldukça önemlidir. Tapu devri işlemleri sırasında her hissedar kendi payı kadar tapu harcı öder ve satış bedeli de buna göre paylaştırılır. Satış sonrası elde edilen gelir ise tapuda kayıtlı oranlara göre hissedarlar arasında bölüştürülür.

Müşterek tapu, gayrimenkul sahipliğinin birden fazla kişi arasında paylaşıldığı durumlarda hem avantajlar hem de dikkat edilmesi gereken sorumluluklar içerir. Tapunun nasıl alınacağından nasıl ayrılacağına, satış sürecinden masraflara kadar her aşamada hukuki prosedürlerin doğru şekilde yürütülmesi önem taşır. Özellikle ortak mülkiyet kararlarında uzlaşma sağlanması, sürecin hem daha hızlı hem de sorunsuz ilerlemesine katkı sağlar.