Kentsel dönüşümde çantacı müteahhitten uzak durun!

Kentsel dönüşüm deki yeni yönetmeliğin sektörün önünü 2017 yılında daha çok açağını ve 2017’nun kentsel dönüşümle hareketlenecek bir yıl olabileceğini söyleyen EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Kentsel dönüşüm bugüne kadar yanlış yorumlanıp algılanmıştı. Yeni düzenleme biraz daha sağlıklı. Ancak yine de vatandaşın yeterliliği şüpheli, çantacı yani dolandırıcı müteahhitlerden uzak durmasını tavsiye ediyorum. Daha azını alın, ama doğru firma ile çalışın” önerisinde bulundu.

Kentsel dönüşümde temel 9 iyileştirme ne?

Kentsel dönüşümde dönüşümlerın bina bazlı olması, başarı kaydeden dönüşüm projesinin sınırlı sayıda kalması, bugüne kadar sağlıklı ilerlenmediğini gösteriyor. Dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkların dönüşüm süresini aşırı uzatması da bir diğer olumsuz faktör. Yazıcı, sektörü bir ölçüde rahatlatan düzenlemeleri genel başlıklarıyla şöyle değerlendiriyor:

1- Ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak

Riskli alan ilan edebilmek için gerekli olan 15 bin metrekare sınırlaması kalktı. Yeni düzenlemeyle artık 15 dönümün altındaki her ada riskli alan kapsamına girecek. Bundan sonraki süreçte ada bazlı dönüşüm ağırlık kazanacak. Tamamen yapılaşması bozuk alanlar ve yapılaşma bütünlüğünün % 65’i bozuk alanlar riskli alan ilan edilebilecek. Riskli alanlarda bahsi geçen % 65’in sağlanabilmesi için sadece bina sayısına bakılacak. Bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bakılmayacak.

2- ‘Riskli alan’ tanımı genişledi

Yeni düzenlemeyle Türkiye’nin neredeyse tamamı riskli alan uygulaması kapsamına girecek. Tarihi yapılarda da risk tespiti yapılabilecek, ancak uygulama sırasında Anıtlar ve Koruma Kurulu’ndan onay alınması gerekecek. Riskli alanlarda ve riskli yapılarda 18 ay olan kira yardımı süresi de değişti. Riskli alanlarda inşaat faaliyeti 24 ay ile 48 ay arasında sürmesi göz önünde bulundurularak yeni yönetmelikle 36 ay uzatıldı. Riskli yapılarda eskisi gibi kira yardımı 18 ay süreyle yapılmaya devam edilecek.

3- Apartmanlarda karar almak kolaylaşacak

Riskli yapıların dönüşümü söz konusu olduğunda üçte iki ya da üçte birlerle ilgili sıkıntılar vardı. Eski düzenlemede binanın üçte iki kararı aldıktan sonra, üçte ikiden geri kalanların payının satışı noktasında bina yıkılmadan açık artırmaya gidilemiyordu. Yeni kentsel dönüşüm yönetmeliği ile bina yıkılmadan açık arttırma yapılabilecek. Üçte birin açık arttırma ile satışına sadece üçte iki girebilecek. Üçte ikiden alıcı çıkmazsa sadece müteahhit veya Bakanlık satın alabilecek.

4- Yıkım süresi dolmuş binalar zorunlu yıkılacak

Eski uygulamada belediyeler yıkım süreleri dolmuş binaları anlaşmaya varılamadıysa yıkamıyorlardı. Yeni kentsel dönüşüm yasasına göre artık binaların yıkılması şartı koşuluyor. Bakanlık 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinin dolmasını yeterli kabul etti ve bu sürenin sonunda belediyelere iki aylık denetim süresi verdi. Bu sürenin sonunda eğer bina yıkılmamışsa zorunlu yıkım şartı getiriliyor. Kolluk kuvvetleri riskli yapılarda riskli yapı tespiti yaptırmayanlara ve tahliye olmayanlara karşı kullanılacak.

5- Vatandaş da riskli alan başvurusu yapabilecek

Yeni düzenlemenin kentsel dönüşüm sürecinde tıkanmayı engellemesi ve binalardaki maliklerin daha hızlı hareket etmeye motive edeceği düşünülüyor. Ayrıca artık vatandaşlar da riskli alan başvurusu yapabilecek. Üçte iki sağlandığında özel sektör de doğrudan Bakanlığa başvurabilecek. Yetki şimdilik Bakanlıkta görünüyor.

6- Kiracıların mağduriyeti önleniyor

Kentsel dönüşümde kiracıların yaşadığı mağduriyetlerin de önüne geçilebilmesi için yeni yönetmelikte eğer 30 ve 60 günlük tahliye sürelerinde kiracıya bildirimde bulunulmamışsa, belediyeler zorunlu olarak bu süreleri kiracıya bildirim yapılan günü baz alarak yeniden başlatacak. Bu gerekçeyle mal sahipleri kiracılarını yasal süre içinde uyarmadıkları takdirde yasal süre yeniden başlatılacak.

7- Mirasçı problemi ile davalar uzamayacak

Kentsel dönüşüm sürecini uzaması, mirasçıların yaşadığı problemler veya vefat edip mirasçısı olmayan kişilerden de kaynaklanıyor. Yeni yönetmeliğe göre ise mirasçılık belgesini Bakanlığın çıkaracak, mirasçı yoksa kayyumu Bakanlık atayacak veya ölen son kişi yerine tüm işlemleri Bakanlık yerine getirecek.

8- Sözleşme iptaline karşı çözüm, motive ediyor

Satıştan sonra alan kişinin imzaladığı sözleşmeyi iptal ettirebiliyor. Bu durumlarda alan kişi satış sözleşmesini iptal ettiğinde satış sürecinin tekrar başlatılmayacak ve sonraki ilk yüksek teklifi verene devredilecek. Sonrakilerde de aynı sorun yaşandığında ise Bakanlık devralacak. Bu değişim de mal sahiplerini dönüşüme motive eden bir etken.

9- İmarsal iyileştirmeler gündeme gelecek

Riskli alan ilanı için rakamsal verilere dayanan bir fizibilite raporunun olması gerekiyor. Bölgenin yenilenmesi için finansal uygunluk aranacak. Bakanlığın kendisinin yıkıp yapma imkanı olmadığı için finansal uygunluk gerekiyor. Bunun sağlanabilmesi için birtakım imarsal iyileştirmeler yapılabilecek. Bu durumlarda üst ölçekli planlara uygun olarak hazırlanacak, 1/5000 ve 1/1000’lik planlar aynı anda yapılıp fizibilite raporu ile birlikte teklif edilecek.

Emlakjet Haber