Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, bir binanın inşaat aşamasından tamamlanıp kullanılabilir hâle gelmesine kadar, daire veya iş yeri gibi bağımsız bölümler üzerinde sahip olunan hakları gösteren iki farklı hukuki durumdur. Hukuki çerçevede farklılık gösteren bu terimler, pratikte gayrimenkul sahibi olmak isteyenler açısından da ciddi sonuçlara yol açabilir.

İlk olarak Kat irtifaklı ne demek? sorusunun cevabını ele alalım. Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmamışken bağımsız bölümlerin arsa payına göre hissedarları arasında paylaştırılmasını sağlayan, bir anlamda inşaat halindeki bir mülkiyet zemini oluşturan hukuki bir statüdür. Bir diğer deyişle, projenin resmi olarak kat irtifakı ile temellerinin atıldığını ancak mülkiyetin resmiyet kazanmadığını belirtir.

İnşaatı devam eden bir projeden daire aldığınızı düşünün. Bina daha bitmemiş olsa bile sizin daireniz proje üzerinde belirlenmiş olur ve tapuda adınıza “kat irtifakı” yazılır. Yani resmi olarak oturulacak bir mülkiyet haline gelmemiş olsa da bir daire sahibisinizdir.

Kat mülkiyeti ne demek? sorusunun cevabını ise kısaca binanın tamamlanmasının ardından bağımsız bölümler üzerinde sahip olunan gerçek mülkiyet hakkı olarak verebiliriz. Kat mülkiyeti, yapı kullanma izni yani iskan alındığında, bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen ve bu bölümlere ait gerçek mülkiyet haklarını tanıyan resmi bir tapu statüsüdür. Kat mülkiyeti sayesinde bağımsız bölümlerin satılabilmesi, kiralanabilmesi ve miras yoluyla devredilebilmesi mümkün hale gelir. İnşaat bittikten ve iskan alındıktan sonra tapunuz artık kat mülkiyetine çevrilir. Bu durumda daireniz tamamen bağımsız bir mülk olur.

Kat İrtifaklı ve Kat Mülkiyetli Farkı Nedir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkları, mülkiyet hakkı, tapu statüsü, iskan ve kullanım hakları, yatırım avantajları ve hukuki süreçler gibi kritik noktalar üzerinden ortaya çıkar. Bu farkları kısaca şu şekilde özetleyebiliriz:

• Daire inşaat aşamasındayken size düşen hakları gösteren kat irtifakı, resmi mülkiyet hakkı sağlamaz. Kat mülkiyeti ise daire inşaatı tamamlanıp iskan alındığında bağımsız bir mülk olarak size aittir. Bu noktada kat irtifaklı ve kat mülkiyetli farkı ortaya çıkar: biri hak sahibi olmayı, diğeri ise tam mülkiyet kazanmayı ifade eder.
• Kat irtifakı tapusu, dairenin henüz tamamlanmadığını ve resmi mülkiyetin geçmediğini gösterir. Kat mülkiyeti tapusu ise, dairenin bağımsız bir mülk olarak tapuda tescil edildiğini ve alım-satım veya kredi işlemlerine uygun olduğunu gösterir. Bu bağlamda "Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?" sorusuna cevap arayanlar için tapu statüsü en net farktır.
• Kat irtifakı, dairenin henüz kullanıma uygun olmadığını ve iskan belgesi alınmadığını ifade eder. Bu anlamda oturma veya kiralama sınırlıdır ya da mümkün değildir. Kat mülkiyetinde ise iskan belgesi alınmış olduğu için daire taşınmaya veya kiraya verilmeye uygundur. Burada da kat irtifak ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kullanım hakkı açısından belirginleşir.
• Kat irtifakı, daha düşük maliyetle yatırım yapma fırsatı sunar ancak tamamlanmama ihtimali sebebiyle de risk çok daha yüksektir. Öte yandan kat mülkiyetinde mülk kullanıma hazır olduğundan güvenli bir yatırım sağlanır. Bu durumda banka kredisi veya satış işlemleri de daha kolaydır.
• Kat irtifakı, bazı hukuki işlemlerde sınırlamalara sahiptir. Değindiğimiz gibi resmi satış veya kredi işlemleri zaman zaman zorlaşabilir. Kat mülkiyetinde ise mülk üzerinde tam hak sahibi olunduğu için tüm hukuki işlemler hızlı ve sorunsuz gerçekleştirilebilir.

Kat İrtifak Tapusu ile Kat Mülkiyet Tapusu Arasındaki Fark Nedir?

Tapuda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, hak sahibinin tapu üzerindeki yetkilerini ve yapının güvenilirliğini belirler. Her iki tapu türü de resmi belge olarak kabul edilse de haklar ve mülkiyet statüsü farklılık gösterir.

Kat irtifak tapusu, mülkün genellikle "cins arsa" olarak kaydedildiği ve arsadaki paya göre belirli bir alanın gösterildiği tapu türüdür. Buna karşılık kat mülkiyet tapusu, bağımsız bölümlerin tek tek belirtildiği ve mülkün "bina" olarak kaydedildiği tapu türüdür. Mülkiyetin resmiyet kazanma seviyesini ortaya koyması açısından yatırım aşamasında bu farka dikkat edilmesi gerekir.

Kat irtifakı, projenin resmi olarak onaylanması ile alınabilir, bu aşamada inşaatın projeye uygunluğu henüz denetlenmemiş de olabilir. Öte yandan kat mülkiyeti, yapının projeye uygun şekilde tamamlandığını ve iskan belgesi aldığını kanıtlar. Bu nedenle kat irtifakı tapusu olan yapılar daha riskli, kat mülkiyeti olan yapılar ise güvenli kabul edilir.

Kiralık konut, satılık arsa veya dükkan gibi işlemler yaparken tapu türünü bilmek önemlidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları, kişilere farklı haklar tanıdığı için emlak işlemleri sırasında bazı sınırlamalara tabi tutulabilir.

Ev Alırken Kat İrtifakı mı Kat Mülkiyeti mi Daha Avantajlı?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, bir evin tapu türüne bağlı olarak yatırım güvenliği, mülkiyet hakları ve kullanım avantajları açısından farklılık gösterir. Kat irtifakı erken aşamada yatırım fırsatı sunarken, kat mülkiyeti tamamlanmış yapılarla daha güvenli ve esnek mülkiyet imkânı sağlar.

Kat irtifakı, özellikle inşaatı devam eden projelerde geçerli olduğundan alıcılara henüz tamamlanmamış bir mülk üzerinde hak sahibi olma imkânı sunar. Proje tamamlanmadan yatırım yapılabildiği maliyetler de genellikle daha düşük olur. Ancak kat irtifakının bazı riskleri de vardır. İnşaatın tamamlanmaması veya teslim süresinde yaşanacak gecikmeler, yatırım değerini olumsuz etkileyebilir. Ayrıca projenin yönetimi ve ortak kullanım alanlarının paylaşımı sırasında beklenmedik maliyetler ortaya çıkabilir ve bankalar kredi verirken çekingen davranabilir. Bu nedenle kat irtifakına yatırım yapıyorsanız finansal esnekliğinizi doğru planlamanız önemlidir.

Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış binalarda geçerli olduğundan alıcılara bağımsız bir mülk sahibi olma imkânı sunar ve birçok açıdan güvence sağlar. Tapuda mülkün bağımsız bölümleri net bir şekilde kayıtlıdır, mülk ipotek ettirilebilir, satılabilir veya kiraya verilebilir. Tamamlanmış projelerde riskler daha düşüktür, bu nedenle uzun vadeli yatırım düşünülüyorsa kat mülkiyetinin daha güvenli bir seçenek olarak öne çıktığını belirtmekte fayda vardır.

Kat irtifakı erken aşamada yatırım yapmak isteyenler için cazip bir seçenek sunarken, kat mülkiyeti mülkün tamamlanmış ve güvence altında olduğu durumlarda öne çıkar. Hangi seçeneğin daha uygun olacağı ise alıcının yatırım hedeflerine, risk toleransına ve finansal planlamasına bağlıdır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Örnekleri

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark somut örnekler üzerinden incelendiğinde yatırımcıların ve ev alıcılarının doğru karar vermesi çok daha kolay olacaktır.

Örneğin Ankara’da inşaatı devam eden bir site projesinde bir yatırımcı, kat irtifakı tapusu ile daire satın alabilir. Bu durumda, daire henüz tamamlanmamış olmasına rağmen alıcı, ileride o bağımsız bölüm üzerinde hak sahibi olacaktır. Ancak inşaatın gecikmesi, projenin tamamlanmaması veya ortak kullanım alanlarıyla ilgili yönetim sorunları gibi durumlar, yatırımın değerini etkileyebilir.

Buna karşılık, aynı bölgede tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış bir apartmandan daire satın almak kat mülkiyeti tapusu ile mümkündür. Bu dairenin bağımsız mülkiyeti hemen kullanıma açıktır. Yani alıcı kiraya verebilir, satabilir veya ipotek ettirebilir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, mülkün inşaat aşamasında mı yoksa tamamlanmış ve kullanıma hazır mı olduğuna göre ortaya çıkar. Kat irtifakı, erken aşamada yatırım fırsatı sunarken bazı riskler taşır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskanlı mülklerde güvenli, satılabilir ve kiralanabilir bir mülkiyet sağlar. Bu farkı bilerek siz de mülk alımlarınızda daha bilinçli ve güvenli kararlar alabilirsiniz.