5 soruda arsa yatırımının tüm püf noktaları!

Kanal İstanbul başta olmak üzere mega projelerle birlikte yeniden gündeme gelen arsa yatırımı, eğer doğru yöntemlerle, yeterli araştırma ve uzman desteğiyle yapılırsa, uzun vadede kazandırdığını ispat etmiş önemli bir yatırım. Zira, Kanal İstanbul’un yanı sıra 3. Havalimanı ve 3. Köprü gibi diğer mega proje etkileriyle 2010 yılında metrekare arsa değeri 40-50 TL olan Durusu’da değerin 2013’te 180-200 TL’ye, bugün ise 350-400 TL’ye çıktığını görüyoruz. Metrekare arsa değeri sadece 6 TL olan Balaban’da, 2013’te rakam 55 TL’ye çıktı, bugün 200 TL’leri buldu. Yani zamanında buralarda arsası olanlar, bugün tabiri caizse ihya oldu.

Peki, kentsel dönüşüm ve arsa stoğu dışında büyük oranda Kanal İstanbul, 3. Havalimanı, 3. Köprü, Avrasya Tüneli ve raylı sistemler gibi mega projelerin piyango etkisi yarattığı bölgelerin yanı sıra, bu alana yatırım yapacaklar 2018’de nelere dikkat etmeli? Eva Gayrimenkul Değerleme Pazarlama ve Kurumsal İletişim Müdürü Şeyma Şehirli, 2016 ve 2017 yıllarında tamamlanan ve 2017 yılında İstanbul’da yapılması planlanan veya inşaatı devam eden mega projeler, raylı sistemler, riskli ilan edilen ve rezerv alanı olarak planlanan bölgelerin prim yapması beklenen bölgeler olduğunu kaydetti. Şehirli bu bölgeleri; başta Kanal İstanbul olmak üzere ilgili mega projeler e olan yakınlığı göz önüne alarak Başakşehir- Kayabaşı, Kemerburgaz, Esenyurt, Yenikapı Zeytinburnu Bakırköy Sahil hattı, Beykoz, Küçükçekmece- Halkalı, Arnavutköy, Acıbadem-E5 Aksı-Çamlıca, Tuzla, Riva ve Maltepe olarak sıraladı.

Arsa yatırımındaki işte o 3 kritik aşama

Arsa yatırımlarının genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılması gerektiğinin altını çizen Şehirli, “Arsa yatırımından beklentilerinizi düşürmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız. Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Bunlar, doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması, arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi ve arsanın doğru zamanda satılmasıdır. Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririz” diye konuştu. Şehirli, 5 soruda arsa yatırımının tüm yönlerini Emlakjet ’e anlattı.

1- Arsa seçimi neden zor, nelere dikkat etmek gerekir?

Arsa yatırım sürecinin ilk ve en zor kısmı, aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak, ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir.

2- Arsa satın alırken araştırılması gereken en kritik bilgiler neler?

· Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Arsayı beğendiyseniz arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin.

· Taşınmazın üzerinden yüksek gerilim hattı geçip geçmediği, altında altyapı tesislerinin olup olmadığı, heyalan bölgesi, sit alanı, dere yatağı, ya da geleceğe yönelik yapılaşmaya engel teşkil edebilecek bir husus olup olmadığını araştırın.

· Mülkün tapusunda ‘arsa’ mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin.

· Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna göre % 40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. İmar uygulaması görmüş bir taşınmazın geçmişte kesilen DOP oranını araştırın. Örneğin 2008 yılında uygulama görmüş, bir araziden DOP % 30 kesilmiş ise, bu arsadan belediyenin bedelsiz olarak % 10 daha kesme hakkı vardır.

· Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolü yaklaşık olarak kendiniz de yapabilirsiniz, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, akıllı telefonlara indirilebilen ve GPS desteği bulunan programı ile arazide bu kontrolü yapabilirsiniz. Ancak zaman zaman veri hataları olabildiği ve bu kontrolün resmi bir bağlayıcılığı olmadığı için, bu konuda profesyonel yardım almanız gerekmektedir. Özel harita mühendislik büroları ve LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları) bürolarından yardım alabilirsiniz.

· Arsanın ilçe hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir.

· Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır.

· Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.

· Eğer planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir.

· Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.

· Satıştan önce tapudan emlak vergisi borcu olmadığına dair evrak istenmektedir. Borcu varsa zaten satış yapılmamaktadır. Borç satıcıya aittir bu nedenle işaretlenmiştir.

· Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Yani başka bir deyişle hisseli bir arsada, taşınmazın belli bir bölümüne değil, taşınmazın değerinin hisseniz oranındaki karşılığına sahipsiniz. Arsanın yola cepheli hissesi benim, sokak cephesi benim, ya da benim hissem manzaralı kısma tekabül ediyor gibi bir durum söz konusu değildir. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir.

· Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir.

3- Arsayı elinizde tutarken neleri göz önünde bulundurmalısınız?

Arsayı satmadan elinizde tuttuğunuz süre boyunca imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul, yani yeni medeni kanundaki adına göre adı “taşınmaz” ama şuyulandırıp “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız. (Şuyulandırma, var olan bir arsanın belediye tarafından kullanım hakkına bağlı olarak ele alınması ve farklı parseller ile birleştirme çalışması ile birlikte hisseli bir şekilde mal sahibine ya da başkalarına kat mülkiyeti olarak sunulması demektir)

Bu süreçte başkaca riskler de bulunmaktadır. Örneğin plansız bir arazi, imarlı bir arsaya dönüşürken, imar planlarına göre hangi lejanta tekabül ettiği takip edilmelidir. Arazi imar planlarında uygunsuz bir şekilde yeşil alan, camii, okul, sağlık tesisi ya da diğer kamu alanlarında kalmış olabilir .İmar planlarının askı süreçlerin takip etmeli, planlarla ilgili profesyonel yardım almalı, uygun olmayan bir durum tespit edildiğinde yasal süreler içerisinde gerekli itirazları yapmalısınız.

4- Arsanızı satmak için neyi beklemelisiniz?

Artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz. Arsanın satış aşamasında değerin maksimum olduğu noktayı iyi tespit etmeli, geleceğe yönelik tahminler yapmalısınız. Örneğin ticari alanı az olan/ olmayan, ancak nüfus yoğunluğu bulunan bir toplu konut bölgesinde arsanız var ise, arsanızın ticari özelliği de var ise bu sizin için doğru zaman olabilir. Ya da yeni yapılaşan bir bölgeye rağbet çok ise, imar planlarına göre fiziksel olarak genişlemeyi kısıtlayan bir durum var ise bölgedeki yapılaşmanın bitmesini beklemek doğru bir zaman olabilir. Az olan her zaman kıymetlidir. Rağbet gören bir bölgede yapılaşmaya müsait arsa kalmadığında sizin arsanız oldukça kıymetlenecektir.

5- Arsa satış fiyatını neler belirler?

· Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),

· Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik, vs),

· Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,

· Fiziksel özellikleri: boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları, vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,

· İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları,

· Satış şartları (peşin, vadeli, vs)

· Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

Emlakjet Haber- Nihal Yuvacan