Ev Sahibi ve Kiracı Hakları Konusunda Bilinmesi Gerekenler

Ev Sahibi ve Kiracı Hakları Nasıl Belirlenir?

Kiracı ve ev sahibi hakları uzun bir süre “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenlenmekte ise de 6101 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN’un 10.maddesi ile iş bu kanun yürürlükten kaldırılmış olup, o tarihten bu yana 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre belirlenmektedir. Yasal çerçevede belirlenen haklar doğrultusunda kiracının ve ev sahibinin hem hakları hem de birbirlerine karşı sorumlulukları mevcuttur.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı haklarının net bir şekilde anlaşılması için birkaç maddede topladık.

· Her ne kadar günlük hayatta toplum arasında kira sözleşmesi sona ermeden kiracının evden çıkarılamayacağı şeklinde bir hüküm olduğu varsayılsa da belli bazı hallerde usul ve yasaya uygun şekilde kiracı evden çıkartılabilir. TBK 350 ve 351. Maddeleri ile düzenlenen bu durumlar;

1. Kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu yani ihtiyaç sebebi,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olduğu haller,

3. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halidir. Böyle bir durumun varlığı haline yeni mülk sahibi edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir

4. Kiracı eve girerken verdiği depozitoyu evden çıkarken alabilir.

5. Zamanında ödenmeyen kira bedelleri ekstra ücretli bir şekilde kiracıdan talep edilemeyecekse de, yine TBK uyarınca kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sonucu kiracı temerrüde düşecek ve aynı zamanda bu durum kiraya veren için haklı fesih nedeni teşkil edecektir. Bu noktada da kira bedellerini ödeme borcunu yerine getirmeyen ve temerrüde düşen borçludan yasal olarak belirlenmiş faiz oranı ile kira bedelleri faizli bir şekilde tahsil edilebilecektir.

6. TBK uyarınca kiralanan teslim edilirken kiraya veren onu kullanıma hazır ve elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme devam ettiği sürece de kullanıma uygun halini korumakla mükelleftir. Ancak tadilat masraflarının tümüyle ev sahibine ait olduğu gibi bir durumdan söz etmek mümkün değildir. Zira kiralananda kullanıma bağlı ya da kiracının kusuruyla ortaya çıkan ya da kiracı tarafından isteğe bağlı yapılan tamir, tadilat, boya-badana gibi işlerin masrafı ortaya çıkmasına sebep olan ya da talep eden kiracıya ait olacaktır. Bu hüküm de yine TBK 317. Ve sair maddeleri ile düzenleme altınaalınmıştır. Bu maddeler uyarınca da; kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılacaktır.

7. Evde oluşan sorunlar şayet sonradan ortaya çıkan bir ayıba ilişkin olup kiracı kusuru ile sebebiyet vermemişse ev sahibinden talep edilme hakkı mevcuttur.

8. Eşyalı evlerde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma payı kiracıdan talep edilemez, ev sahibine aittir.

9. Konutla ilgili sigorta, vergi gibi ödemelerin ödenmesi konusunda farklı yasal düzenlenemeler mevcuttur. Kiralanandan kaynaklanan DASK ve yangın sigortası gibi zorunlu giderler ev sahibi tarafından ödenmek zorunda olup bunların haricinde kiralanana ilişkin olan çevre, çöp vergisi gibi hususlar kiralananı kullanan kiracı tarafından ödenmekle yükümlüdür.

10. Yine halk arasında evle ilgili yan giderlerin kiracıdan talep edilemeyeceği bilinse de aksine kiracı sözleşme süresince aidat gibi giderlerden kiraya verenle birlikte müşterek ve müteselsilen sorumludur.

11. Kiracı evi nasıl kiraladıysa ev sahibinin o şekilde devam ettirmesi gerekir. Evde oluşabilecek herhangi bir tadilat masrafını kiracı kiradan düşerek kendisi karşılayabilir.

Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Ev sahibinin de kiracıya karşı bazı hakları mevcuttur. Aşağıda bunları sizler için maddeledik.

1. Kira sözleşmesinde yasal olarak belirlenen sınır oranında kiraya zam yapılabilir. 01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (“ TBK ”) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir.Bu doğrultuda her ne kadar sözleşme serbestisi ilkesi olsa da yazılı kanun maddesi ile kira artış oranında sınır belirlenmiştir. Ancak bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.

2. Yasal olarak uygun olan kira zammını kabul etmeyen kiracı kiraya veren tarafından sözleşme süresi beklenmeksizin yasal artış oranındaki kira zammını 13 örnek kira alacağı ve tahliye konulu icra takibi başlatarak, itiraz edilmez ve bir ay içinde ödeme yapılmaz ise evden çıkartılabilir.

3. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin bitmesine kiracı tarafından15 gün kala sözleşmede değişiklik olacaksa Bu hususta kiraya veren ihtar edilmeli ya da fesih iradesi varsa ortaya konulmalıdır. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Aynı zamanda kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Aksi takdirde sözleşme otomatik olarak yenilenir ve sonrasında bir değişiklik yapılamaz.

4. Kiracının kira ücretini ödememesi durumunda ev sahibinin ihtar çekmesi yasaldır. Borç ödenmemeye devam ederse mülk sahibinin sözleşmeyi fesh etmesi yasal usul ve yasaya uygun olarak mümkündür. Bu noktada yasal olarak kiraya veren açısından iki yol mevcuttur. Birincisi yukarıda izah edildiği üzere kira bedellerinin zamanında ödenmemesi sebebiyle 13 örnek icra takibi ve tahliye yoluna başvurmaktır. Bir diğeri ise bir kira yılı içerisinde kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtar da kiraya verene yine yukarıda açıklandığı şekilde kira sözleşmesini bitiminden bir ay önce bildirimde bulunmakla tahliye hakkı vermektedir.

5. Kiracının evdeki esaslı değişiklikleri ev sahibinden izinsiz yapması yasal değildir. Ev sahibinin bunu düzeltme talep hakkı mevcuttur.

6. Mülk sahibi, TBK uyarınca kiracıdan 3 kira miktarını geçmeyecek oranda depozito alabilir. Elbette bunu kiracıya evden çıkarken vermesi gerekir.

7. Yukarıda yazılı haller dışından haklı sebep olmaksızın ve geçerli bir nedene dayanmaksızın yasal hükümlere uymadan kiracının evden çıkarılması mümkün değildir.

Kira Sözleşmesi Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kiracı ve ev sahibi arasında mülk kiralanmak istendiğinde hazırlanan kira sözleşmesi aslında sonraki sürecin de büyük oranda şekillenmesini sağlamaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin titizlikle hazırlanması her iki taraf için de oldukça önemli olmaktadır. Çünkü taraflar hak ve sorumluluklarını öğrenir. Kira sözleşmesinde kiracı belirlenen kira bedelini ve akabinde uygulanacak kira artış oranını ödemeyi kabul eder.

Belirli bir süre için hazırlanan kira sözleşmesinde sürenin bitmesine 15 gün kala kiracı, bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren ise, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak kiraya verenin tahliye hakkına ilişkin yukarıda bahsedilen durumlar hariçtir. Sözleşme hükümleri tek taraflı irade ile taraflar lehine ya da aleyhine değiştirilemez ve sözleşmenin ıslak imzalı nüshaları her iki tarafta da bulunmalıdır. Ayrıca kiracıya sözleşmeden belirlenen dışında, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kiracı ve Ev Sahiplerinin En Merak Ettiği Sorular

Kiracı ve ev sahipleri haklarını ne kadar bilse de günlük yaşamda pek çok konuda anlaşmazlığa düşebiliyor ya da bazı sorularına cevap arayabiliyor. Aşağıda kiracı ve ev sahipleri arasında en sık merak edilen soru ve cevaplara yer verdik.

Kira Zam Oranları Nasıl Belirlenir?

2022 kira zam oranı dediğimizde mal sahipleri kira bedeline Borçlar Kanunu’na uygun şekilde zam yapabiliyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı yıllık enflasyon oranından etkilenen kira zam oranları TÜFE’nin de belirlenmesiyle birlikte kiralara uygulanacak maksimum zam oranı da belirlenmiş oluyor. Kira zam oranı nasıl hesaplanır dediğimizde mevcut kira oranı belirlenen TÜFE oranı ile çarpılıp 100’e bölünerek maksimum kira artış oranı hesaplanabiliyor. 2022 TÜFE oranı dediğimizde her ay TÜİK verileri açıklanır ve o ay kira zammı yapacak mülk sahipleri sözleşmede daha fazla artıl öngörülmüş olsa dahi açıklanan oranın üzerinde bir artış yapamaz.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkarabilir?

Ev sahibi Haklı bir neden olmadıkça yasaya aykırı şekilde kiracıyı evden çıkaramayacaktır.Fakat bu bazı durumlara bağlı olarak gelişir. Ev sahibi kira bedelini TÜFE oranına belirlenen zam oranına uygun yapabilir. Kira bedeli yükseltilmek istenildiğinde sözleşme bitimine 1 ay kalana kadar yeni bir sözleşme hazırlanmalıdır. Kiracı yasaya ve sözleşmeye uygun şekilde belirlenmiş kira bedelini kabul etmediğinde ev sahibinin kiracıyı usulüne uygun şekilde evden çıkarma hakkı mevcuttur.

Öte yandan kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibinin ihtarname çekmesinde ve ödememe devam ettiği takdirde sözleşmeyi fesh etme hakkı mevcuttur. İhtarname çekildiğinde kiracının 30 gün içinde kirayı ödemesi gerekir. Ev sahibi kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle haklı ihtar çektiğinde 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaz ise kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğacak ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecek dava sonunda kiracının tahliyesine karar verilebilecektir.

Kiracının Evi Boşaltma Süresi Kaç Gündür?

Kiracı ve ev sahibi hakları konusunda bir diğer merak edilen konu da kiracının evi ne kadar sürede boşaltması gerektiği konudur. Bu süreyi teamülen ev sahibiyle ortak bir sonuca varılarak belirlemek mümkünken evi boşatlam konususun her durum için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ev Sahibi Evi Satılığa Çıkardığında Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi evi satılığa çıkardığında öncelikle mutlaka kiracıyı bu konuda haberdar etmelidir. Alıcılar evi görmek isteyeceğinden kiracıya bu konuda bilgi verilmesi ve irtibat halinde olunması önemlidir. Öte yandan ev satılığa çıkarıldığında ya da satıldığında kiracının hemen evden çıkarılması söz konusu olamaz.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu halidir. Böyle bir durumun varlığı haline yeni mülk sahibi edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ev Satılacağı Zaman Kiracının Evi Göstermeme Hakkı Var Mıdır?

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Evde kiracı varken ev satılığa çıkarıldığında alıcıların eve bakma hakkı mevcuttur fakat önceden uygunluk ve saat belirleme ve kiracının bilgisi dahilinde olması önemli olmaktadır. Ancak satılacak evi görmek için eve zorla girmek yasal değildir. Kiracı evi göstermemeye devam ediyorsa ev sahibinin kiralananı göstermeye izin konulu dava açma hakkı mevcuttur.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve Girebilir Mi?

Ev sahipleri kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verdiği eve izinsiz giremez. Bu konut dokunulmazlığına girmektedir ve bu bir suçtur. Öte yandan kiracıların evi kiraladıktan sonra hemen kilit değiştirmesi güvenlik açısından en doğrusudur.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkabilir Mi?

Kira kontratı süresi bitmeden kiracı evden çıkmak istediğinde ev sahibi hakları merak konusu olmaktadır. Teamülen sözleşme süresi bitmeden kiracı çıkmak istediğinde ev sahibiyle uzlaşıldığında bir sıkıntı olmayacaktır. Fakat sözleşme bitmeden kiracı çıktığında ev sahibinin kira kaybı davası açma hakkı bulunmaktadır. Böylece ev sahibi gireceği zararı kiracıdan karşılayabilir. Bu husus TBK 325. Maddesinde düzenlenmiş olup; Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kul

Kiracı Depozitoyu Kiraya Sayabilir Mi?

Yukarıda yazılı olduğu üzere halk arasında depozito olarak bilinen kurum kiracının güvence vermesine ilişkin olup kira bedeli yerine sayılamayacaktır. Kiracılar evden çıkacakları zaman ödenmemiş kiraları depozitoya sayma durumu olup olmadığını da merak etmektedir. Fakat böyle bir durum yasal olarak söz konusu olamaz. Yani ödenmeyen kiralar depozitoya sayılamaz. Ev sahibi böyle bir durumla karşılaşıldığında halen ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatabilir.

Kiracı Kiraladığı Evi Günlük Kiraya Verebilir Mi?

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez Kiracılar kiraladıkları evi günlük kiraya veremez. Ev sahibi bunu öğrendiğinde sözleşmeyi fesh ederek kiracıyı evden çıkarabilir.

Kiracı Kiraladığı Evi Çıkarken Boyatmak Zorunda Mıdır?

Bu konuya esasen şöyle cevap vermek daha doğru olacaktır. TBK ilgili hükümleri uyarınca kiracı kiralanan konuttan ayrılırken evi teslim aldığı şekliyle teslime mecburdur. Kiracının kusuru sebebiyle meydana gelen zararlardan kiracı sorumlu olacaktır. Uygulamada teamülen bu durum kiracının eve girerken evi boyasız aldığında ve kendisi boyattığında çıkarken boyatmak zorunda olmadığı fakat eve girerken ev sahibi tarafından boyatılıp alındığında çıkarken evi boyalı bir şekilde bırakması olarak ortaya çıkmaktadır.Kiracı evin duvarlarına evi kullanırken zarar verdiğinde bunu telafi ederek evden çıkması gerekmektedir. Fakat olağan bir eskime söz konusu olduğunda bundan kiracı sorumlu tutulamaz. Bunun yanında kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.