1- İzleme
Endeksa uzmanları, Türkiye'nin tüm illerinde piyasa araştırmaları yapmaktadır ve veritabanları anlık olarak güncellenmektedir.
Verilerimiz ve Metodolojimiz
Değer hesapları, yatırım skorları ve fiyat trendlerinin nasıl üretildiğini, hangi veri kaynaklarına ve modellere dayandığını şeffafça açıklıyoruz
Değeri Nasıl Hesaplıyoruz?
2- Analiz
Veritabanına girilen bilgiler, sürekli olarak iç tutarlılık ve doğruluk kontrollerine tabi tutulmakta ve yeterli güvenilirlik düzeyine ulaşamayan veriler analizlere dahil edilmemektedir.
3- Tahmin
Makine öğrenimi yöntemleri kullanılarak veri odaklı, güvenilir gayrimenkul değerine ulaşılır.
Kullanılan Veri Kaynakları
Endeksa, emlak fiyatlarını etkileyebilecek tüm kaynakları takip etmektedir. İnternetteki kaynaklara ek olarak danışmanların bildirdiği kapanış değerleri, yaptırılan değerleme raporları ve iş ortaklarından alınan satış değerleri ile toplanan tüm veriler hem nicelik hem de nitelik açısından değerlendirilerek analizlere dahil edilmektedir.
| Kullanım Alanı | Veri Kaynağı ve Sağlayıcısı | Güncelleme Sıklığı | Güncelleme Zamanı |
|---|---|---|---|
| Gayrimenkul Değeri | Endeksa (Web, Emlak Danışmanları, Değerleme Uzmanları) | Anlık | Anlık |
| Demografi, Nüfus | TÜİK - Adres Harita | Yıllık | Q2 |
| Tahmini Gelir Seviyesi | TÜİK - Adres Harita, Endeksa | Yılda İki Kez | Q2/Q4 |
| Seçim Sonuçları | YSK - Adres Harita | Seçim | Seçim Sonrası 1 Ay |
| Hemşehrilik | TÜİK - Adres Harita | Yıllık | Q2 |
| İl, İlçe, Mahalle, Sokak Bilgileri | Adres Harita | Yıllık | Q4 |
| Adres Bilgileri | Google, Yandex | Anlık | Anlık |
| POI Bilgileri | Web, Yandex, OSM, Başarsoft | Anlık | Anlık |
* Planlanan güncelleme tarihidir.
* Coğrafi haritalama ile dağıtılmıştır ve mikro seviyelerde hatalar içerebilir.
Hangi Yöntemler Kullanılıyor?
Değer tahmini, gayrimenkul piyasasına farklı bakış açıları ve istatistiksel yaklaşımlar getiren benzersiz modellerin yarıştırılması sonucu üretilir. Her model, kendi içinde tutarlılık ve güvenilirlik analizine tabi tutulur ve temel kriterler üzerinden puanlanır.
80-100
'Daha yüksek puan' = 'Daha iyi sonuç' = 'Daha dar tahmin aralığı'
80 puan ve üzerinde olan hesaplamalara son derece güveniyoruz.
Kullanılan Yöntemler
“1980'li yıllarda ortaya atılan makinanın insan gibi düşünebilmesi fikrini tamamen gayrimenkul piyasasına göre yorumlayarak üretilen modeller, Endeksa'nın benzersiz yaklaşımlarıdır. İnsan gibi düşünen kavramı yerine Gayrimenkul Profesyoneli gibi düşünen, bu kişilerin temel yaklaşımlarını ve uluslararası standartları merkezine alan bu modeller, derin öğrenme yöntemleri ile büyük veri analizi yaparak sonuç üretirler.”
1- Dar Piyasa Analizi
Öncelikle özellik eşleştirme esas alınır. Değeri tahmin edilecek taşınmaza benzerlik eşiği yüksek tutulur. Homojen bir model oluşturacak şekilde en benzer emsallere ulaşmaya çalışılır.
2- Derin Piyasa Analizi
Mesafe sınırı düşük tutularak üretilen bu modelde, değeri tahmin edilecek taşınmaza en yakın mesafedeki emsallere zamanda geri giderek ulaşılır.
3- Yaygın Piyasa Analizi
Zaman sınırı düşük tutularak üretilen bu modelde, değeri tahmin edilecek taşınmaza benzer nitelikte en yakın zamana ait emsaller mesafede kademe kademe açılarak bulunur.
4- Modelleme
Endeksa Yapay Sinir Ağı modelleri yeni veriler içeri alınarak güncellenir ve modelin karar verebilme yeteneği sürekli güçlendirilir. Üretilen her model test verisi ile kontrol edilerek başarı düzeyi ölçülür.
Puanlamada Esas Alınan Kriterler
Esaslar
1- Standart Sapma
Modeli oluşturan emsallerin ortalamaya yakınlığına bakılır. Standart sapma küçükse piyasanın homojen yapıya sahip olduğu ve tahmin isabetinin yüksek olduğu sonucuna varılır.
01
2- Mesafe
Modeli oluşturan her bir emsalin taşınmaza olan mesafesi kriter olarak kabul edilir. Kullanılan emsaller taşınmaza ne kadar yakınsa modelin mesafe puanı o kadar yüksek olur.
02
3- Zaman
Modeli oluşturan emsallerin oluşturulma tarihleri kriter olarak kabul edilir. Kullanılan emsallerin oluşturulma tarihi ne kadar erken döneme ait ise modele o kadar puan katkısı olur.
03
4- Özellik Eşleştirme
Modeli oluşturan emsallerin, değeri tahmin edilecek gayrimenkule öznitelikleri itibariyle benzerlikleri analiz edilir. Benzerlik düzeyi arttıkça modelin puanı da yükselir.
04
Yatırım Skoru Nasıl Hesaplanıyor?
Yatırım skoru, bir gayrimenkulün yatırım potansiyelini 0-100 arasında değerlendiren kapsamlı bir puanlama sistemidir. Beş temel analiz kategorisinden oluşur.
Fiyat Analizi
Yıllık getiri oranı, birim fiyat karşılaştırması ve pazarlama süreleri analiz edilir.
Bölge Analizi
Mahalle, ilçe ve il bazında bölgesel puanlar hesaplanarak konumun yatırım potansiyeli değerlendirilir.
Konum Analizi
Ulaşım, eğitim, sağlık, yeşil alan, spor ve eğlence tesislerine yakınlık analiz edilir.
Yapısal Durum
Bina yaşı, tesisler, alan ve kullanım durumu gibi yapısal özellikler değerlendirilir.
Risk Analizi
Enerji nakil hattı riski, sel riski ve heyelan riski gibi çevresel risk faktörleri incelenir.
Fiyat Trendleri Nasıl Oluşturuluyor?
Fiyat trendleri, gayrimenkul piyasasındaki değer değişimlerini zaman içinde görselleştiren kapsamlı analiz grafikleridir
Veri Türleri
Birim fiyat, toplam fiyat, getiri oranı ve amortisman süreleri dahil olmak üzere farklı veri türlerinde trend analizi sunulur.
Karşılaştırma
Gayrimenkulün bulunduğu mahalle, ilçe ve il ortalamaları ile karşılaştırmalı analiz yapılır.
Nominal ve Reel Değerler
Fiyatlar hem nominal hem de enflasyona göre düzeltilmiş reel değerler olarak görüntülenebilir, böylece gerçek değer değişimi net olarak takip edilir.
Zaman Aralıkları
1 yıl, 2 yıl ve 5 yıllık periyotlarda trend verileri incelenebilir.
Gayrimenkulünüzün Gerçek Değerini Öğrenin
Endeksa destekli değerleme sistemiyle gayrimenkulünüzün güncel piyasa değerini hemen hesaplayın
Ücretsiz Değerleme Yap