İfraz Ne Demek? İfraz İşlemi Neden Yapılır?

İfraz İşlemi Nedir?

İfraz işlemi, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın iki veya daha fazla parsele ayrılması ve oluşan yeni parsellerin tapu siciline ayrı olarak tescil edilmesi işlemidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), ifrazı “ayırma” işlemi olarak ele alır ve bu işlemin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri kapsamında gerçekleştirildiğini belirtir.

İfraz sonucunda mevcut parsel hukuki ve teknik açıdan bölünerek birden fazla bağımsız parsel oluşturulur. Örneğin gerekli koşulları sağlayan tek parça bir arsanın iki ayrı parsele bölünmesi ifraz işlemidir. Ancak taşınmaz sahibinin arsasını istediği şekilde parçalara ayırması mümkün değildir. İfrazın ilgili imar planı ve imar mevzuatına uygun olması gerekir. İmar planı bulunan alanlarda ise 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

İşlem sonucunda oluşturulan parseller gerekli idari ve teknik süreçlerin tamamlanmasının ardından tapu siciline tescil edilir. Böylece başlangıçta tek parsel olan taşınmazdan tapuda ayrı parsel olarak kayıtlı yeni taşınmazlar meydana gelir.

İfrazlı Arsa Ne Demek?

İfrazlı arsa, daha büyük bir parselin ifraz işlemiyle iki veya daha fazla parçaya ayrılması sonucunda oluşan arsalardan her birini ifade eder. İfraz sürecinin tamamlanmasıyla yeni parseller ayrı parsel numaralarıyla tapu siciline tescil edilebilir ve hukuken bağımsız taşınmazlar hâline gelir.

Örneğin imar ve parselasyon koşullarını sağlayan 2.000 m² büyüklüğündeki bir arsanın 1.000'er m² büyüklüğünde iki ayrı parsele bölünmesi durumunda oluşan parseller ifrazlı arsa olarak değerlendirilebilir. Ancak bu örnekteki ölçüler temsili olup bir arsanın hangi büyüklükte parsellere ayrılabileceği taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı ve ilgili mevzuata göre değişir.

Bir arsanın ifraz edilmiş olması, üzerinde doğrudan yapılaşmaya başlanabileceği anlamına gelmez. Yapılaşma açısından parselin imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları ve ilgili mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle ifrazlı arsa satın alırken tapu ve parsel bilgilerinin yanı sıra güncel imar durumunun da kontrol edilmesi gerekir.

İfraz İşlemi Neden Yapılır?

İfraz işlemi, tek parsel hâlindeki bir taşınmazın farklı amaçlarla bağımsız parsellere ayrılması gerektiğinde yapılır. Taşınmazın bir bölümünün satılmak istenmesi, hak sahipleri arasında paylaşılması veya farklı parsellerin birbirinden bağımsız şekilde değerlendirilmesi ifrazın başlıca nedenleri arasında yer alır.

İfraz işlemi şu amaçlarla gerçekleştirilebilir:

• Büyük bir arsa veya arazinin daha küçük ve bağımsız parsellere ayrılması,
• Taşınmazın belirli bölümlerinin ayrı ayrı satılabilmesi,
• Miras veya ortak mülkiyet gibi durumlarda taşınmazın hak sahipleri arasında paylaşılmasının kolaylaştırılması,
• Parsellerin imar planındaki kullanım ve düzenlemelere uygun hâle getirilmesi,
• Oluşturulan parsellerin birbirinden bağımsız şekilde değerlendirilebilmesi.

Ancak ifraz talebinde bulunulması, taşınmazın mutlaka bölünebileceği anlamına gelmez. Özellikle birden fazla kişinin pay sahibi olduğu taşınmazlarda gündeme gelebilen hisseli ifraz işlemlerinde mülkiyet yapısının yanı sıra imar planı, parsel büyüklüğü ve ilgili mevzuat hükümleri de dikkate alınır. Bu nedenle işlemin amacı kadar taşınmazın ifraza uygun olup olmadığı da sürecin belirleyici unsurlarından biridir.

İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?

İfraz işlemi, taşınmazın bölünmeye uygunluğunun değerlendirilmesiyle başlayan ve yeni parsellerin tapuya tescil edilmesiyle tamamlanan teknik ve idari bir süreçtir. İşlem, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri kapsamında yürütülür. İfraz işlemi genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Parselin imar planı ve ilgili mevzuat kapsamında ifraza uygun olup olmadığı kontrol edilir.
2. Yetkili mühendislik bürosu tarafından gerekli ölçüm ve teknik çalışmalar gerçekleştirilerek ifraz dosyası hazırlanır.
3. Hazırlanan ifraz dosyası ve gerekli belgeler ilgili idarenin değerlendirmesine sunulur ve uygun bulunması hâlinde onay süreci tamamlanır.
4. İfraza ilişkin teknik dosya kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilir. Tespit edilen teknik hata veya eksikliklerin giderilmesi gerekir.
5. Gerekli kontroller ve onaylar tamamlandıktan sonra yeni oluşan parseller tapu siciline tescil edilir.

İfraz süreci taşınmazın bulunduğu yer, imar durumu ve parselin özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle işleme başlamadan önce taşınmazın güncel imar koşullarının ve ifraz açısından tabi olduğu hükümlerin kontrol edilmesi önemlidir.

İfraz Başvurusu Nereye Yapılır?

İfraz başvurusu, taşınmazın bulunduğu bölgeye göre belediye encümenine veya il özel idaresine sunulmak üzere ilgili idareye yapılır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, bu alanların dışında ise il encümeni ifraz işlemini değerlendirerek karara bağlar. Onaylanan işlemin ardından kadastro kontrolleri ve tapu tescil süreci yürütülür.

İfraz İşlemi Yapılırken Gerekli Belgeler Nelerdir?

İfraz işlemi için talep edilen belgeler taşınmazın bulunduğu yere, niteliğine ve yetkili idarenin uygulamalarına göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak gerekli belgeler şunlardır:

• Tapu senedi veya tapu kayıt örneği
• Taşınmaz malikinin kimlik belgesi
• Başvuru dilekçesi
• İmar durum belgesi
• İfraz krokisi ve teknik dosya
• Aplikasyon krokisi
• Yetkili mühendis tarafından hazırlanan teknik belgeler
• Vekâletname (işlemin vekil aracılığıyla yapılması durumunda)
• İlgili idare tarafından talep edilen diğer belgeler

Başvuru öncesinde güncel belge listesini ilgili belediye veya yetkili idareden kontrol etmeniz gerekir.

İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?

İfraz işleminin tamamlanma süresi, taşınmazın özelliklerine, başvurunun yapıldığı idareye, teknik kontrollerin kapsamına ve belgelerin eksiksiz olmasına göre değişebilir. Süreçte ifraz dosyasının hazırlanması, ilgili idarenin onayı, kadastro kontrolleri ve tapu tescili gibi farklı aşamalar bulunur. Belgelerde eksiklik veya teknik düzenleme ihtiyacı olması işlemin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle ifraz işlemi için her taşınmaz açısından geçerli kesin bir tamamlanma süresi vermek mümkün değildir.

İfraz işlemi, taşınmazların farklı parsellere ayrılarak bağımsız şekilde değerlendirilmesine imkân tanıyan önemli bir süreçtir. İşlem öncesinde arsanın imar durumu, ifraz koşulları ve gerekli belgeler hakkında bilgi edinerek sürecin doğru şekilde ilerlemesini sağlayabilirsiniz.