İstimlak, günümüzde hukuki düzenlemelerde kamulaştırma olarak ifade edilen işlemin eski adıdır. Bir taşınmazın kamu hizmetinin yürütülmesi için gerekli olması halinde, mülk sahibinin rızası aranmaksızın devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından kamulaştırılması söz konusu olabilir. Ancak bunun için yalnızca taşınmaza ihtiyaç duyulması yeterli değildir, işlemin kamu yararına dayanması ve kanunda belirtilen usullere uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.
Kamulaştırmanın temel çerçevesi Anayasa’nın 46. maddesinde çizilir. Buna göre devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü kamulaştırabilir. Bunun karşılığında ise taşınmaz sahibine gerçek karşılığının ödenmesi esastır. İşlemin temelinde kamu yararı bulunur ve mülkiyet hakkına yapılan bu müdahalenin belirli yasal güvenceler çerçevesinde yürütülmesi gerekir.
İstimlak Hangi Durumlarda Uygulanır?
İstimlak, kamu yararı gerektiren ve bir kamu hizmetinin gerçekleştirilmesi için özel mülkiyetteki taşınmaza ihtiyaç duyulan durumlarda uygulanır. Yol ve ulaşım projeleri, enerji tesisleri, baraj ve sulama çalışmaları, okul veya hastane gibi kamu hizmetlerine yönelik projeler bu kapsama girebilir.
İstimlak işleminin yapılabilmesi için temel koşul kamu yararının bulunmasıdır. Bu nedenle bir kamu kurumunun taşınmaza ihtiyaç duyması tek başına yeterli olmaz. Kamulaştırmanın ilgili mevzuatta belirtilen şartlara ve sürece uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.
Üstelik her durumda taşınmazın tamamının kamulaştırılması da gerekmez. Proje için yalnızca belirli bir bölüme ihtiyaç duyuluyorsa kısmi kamulaştırma yapılabilir. Örneğin bir yol projesinin arazinin yalnızca belirli bir kısmından geçmesi durumunda kamulaştırma bu bölümle sınırlı olabilir.
Belediye İstimlak Yapabilir mi?
Belediyeler görev ve yetki alanlarına giren kamu hizmetlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla istimlak yapabilir. Yol, meydan, park ve belediyelerin yürüttüğü diğer kamu hizmetleri için özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza ihtiyaç duyulması buna örnek gösterilebilir.
Belediyeler tarafından gerçekleştirilen kamulaştırmalarda da 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır. Kamu yararı kararından taşınmaz bedelinin belirlenmesine kadar sürecin mevzuatta öngörülen usule uygun yürütülmesi gerekir.
İstimlak Süreci Nasıl İşler?
İstimlak süreci, kamu yararı kararının alınmasıyla başlayıp taşınmazın belirlenmesi, bedel tespiti, uzlaşma ve gerekli durumlarda mahkeme aşamasıyla devam eder. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
- Yetkili kurum tarafından öncelikle kamulaştırmanın kamu yararı taşıdığına ilişkin karar alınır. Bu aşamada taşınmazın hangi kamu hizmeti veya proje kapsamında kamulaştırılacağı ortaya konur.
- Kamu yararı kararının ardından proje için ihtiyaç duyulan taşınmazlar belirlenir. Taşınmazın tapu bilgileri, yüz ölçümü ve sınırları tespit edilir, yalnızca belirli bir bölümüne ihtiyaç duyuluyorsa kamulaştırılacak kısım ayrıca belirlenir.
- İdare tarafından oluşturulan kıymet takdir komisyonu, taşınmazın tahmini kamulaştırma bedelini tespit eder. Bu değerlendirmede 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda yer alan değerleme esasları dikkate alınır.
- Taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması için mülk sahibiyle görüşülür. İdare bünyesinde oluşturulan uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında bedel konusunda görüşmeler yapılır ve anlaşma sağlanmaya çalışılır.
- Taşınmaz sahibi ile idare bedel konusunda anlaşırsa belirlenen tutarın ödenmesi ve tapu devri işlemlerinin gerçekleştirilmesiyle süreç devam eder.
- Satın alma görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu aşamada mahkemeden kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi ve taşınmazın idare adına tescili talep edilir.
- Mahkeme, Kamulaştırma Kanunu'ndaki esaslar doğrultusunda ve bilirkişi incelemesinden yararlanarak taşınmazın kamulaştırma bedelini belirler. Kanunda öngörülen ödeme ve diğer işlemlerin tamamlanmasıyla taşınmazın idare adına tesciline karar verilebilir.
İstimlak Bedeli Neye Göre Belirlenir?
İstimlak bedeli, taşınmazın türü, yüz ölçümü, fiziksel özellikleri, kullanım amacı ve değerini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Her taşınmazın kendine özgü nitelikleri bulunduğundan, kamulaştırma işlemlerinde herkes için geçerli sabit bir bedel uygulanmaz. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca bedel tespitinde taşınmazın cinsi, niteliği ve büyüklüğü temel alınır. Ayrıca taşınmazın değerini etkileyen tüm özellikler ayrı ayrı değerlendirilir.
Arazilerde, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki konumu ve mevcut şartlarıyla kullanılmaya devam edilmesi halinde sağlayacağı net gelir esas alınır. Arsalarda ise emsal satışlar dikkate alınarak piyasa değeri belirlenir. Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda, resmi birim fiyatlar, maliyet hesapları ve yıpranma payı gibi kriterler kullanılır. Ancak kamulaştırma nedeniyle oluşabilecek değer artışları veya gelecekteki potansiyel kullanım avantajları hesaplamaya dahil edilmez. Bu şekilde adil ve objektif bir bedel tespiti yapılması amaçlanır.
Devlet İstimlak Bedeli Ne Kadar?
Devlet istimlak bedeli için önceden belirlenmiş sabit bir tutar veya metrekare fiyatı bulunmaz. Ödenecek bedel, kamulaştırılan taşınmazın özelliklerine ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda yer alan değerleme esaslarına göre her taşınmaz özelinde belirlenir. Bu nedenle aynı bölgede bulunan iki taşınmazın istimlak bedeli de birbirinden farklı olabilir. Taşınmazın arsa veya arazi olması, yüz ölçümü, üzerindeki yapılar ve değerlemeye esas diğer özellikler ortaya çıkacak tutarı etkileyebilir.
İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
İstimlak bedeli, taşınmazın arsa, arazi veya yapı niteliğine göre farklı değerleme yöntemleri kullanılarak hesaplanır. Bu nedenle tüm taşınmazlara uygulanabilecek tek bir istimlak bedeli hesaplama formülü bulunmaz. Değerleme yapılırken Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen esaslar dikkate alınır.
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda, kamulaştırma tarihinden önce gerçekleşen ve özel bir amacı bulunmayan emsal satışlar önemli bir ölçüttür. Uygun emsaller üzerinden taşınmazın konumu, yüz ölçümü ve diğer özellikleri değerlendirilerek bir bedel tespit edilir.
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise farklı bir yöntem izlenir. Arazinin mevcut haliyle kullanılması durumunda sağlayabileceği net gelir üzerinden değerleme yapılır. Tarımsal üretim, verim ve gelir üzerinde etkili olan özellikler bu hesaplamada önem kazanır. Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda yapının değeri de ayrıca hesaplamaya dahil edilir. Bu değerlendirmede yapının niteliği, resmi birim fiyatları, maliyet hesapları ve yıpranma payı gibi kriterlerden yararlanılır.
Tarla İstimlak Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Tarla istimlak bedeli hesaplanırken arazinin olduğu gibi kullanılması halinde sağlayabileceği yıllık net gelir esas alınır. Bu nedenle tarla istimlak bedelleri, yalnızca tarlanın yüz ölçümü veya bölgedeki metrekare fiyatları üzerinden belirlenmez.
Tarla istimlak bedeli hesaplama sürecinde arazinin kullanım biçimi, yetiştirilen ürünlerden elde edilebilecek gelir ve üretim giderleri gibi net geliri etkileyen veriler değerlendirmede rol oynar. Mahkeme aşamasına taşınan kamulaştırmalarda ise değer tespiti, kanunda belirtilen esaslar çerçevesinde bilirkişi incelemesi de yapılarak gerçekleştirilir.
Dolayısıyla aynı büyüklükte iki tarlanın istimlak bedeli farklı çıkabilir. Arazilerin gelir potansiyeli ve değerlemeye etki eden özelliklerinin birbirinden farklı olması, hesaplanan kamulaştırma bedelini de değiştirebilir.
İstimlak Bedeli Ne Zaman ve Nasıl Ödenir?
İstimlak bedelinin kural olarak nakden ve peşin ödenmesi gerekir. Anayasa’nın 46. maddesinde kamulaştırma bedelinin ödeme esasları düzenlenirken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda da satın alma ve bedel tespit süreçlerinde ödemenin nasıl gerçekleştirileceğine ilişkin hükümler yer alır.
Taşınmaz sahibi ile idare satın alma usulünde anlaşırsa, üzerinde uzlaşılan bedel hak sahibine ödenir ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin işlemler tamamlanır. Tarafların anlaşamaması ve sürecin mahkemeye taşınması halinde ise kamulaştırma bedeli mahkeme tarafından tespit edilir. Bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılmasıyla birlikte tescil süreci ilerler.
Anayasa’da belirtilen bazı kamulaştırma türlerinde bedelin taksitle ödenebilmesine imkân tanınır. Ancak taksitlendirme genel kural değil, belirli koşullara bağlı bir istisnadır.
İstimlak Bedeline İtiraz Edilebilir mi?
Taşınmaz sahibi kamulaştırma kapsamında belirlenen bedeli kabul etmek zorunda değildir. İdare ile yürütülen satın alma görüşmelerinde teklif edilen bedel üzerinde anlaşma sağlanamazsa süreç mahkemeye taşınabilir. Bu durumda idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep eder.
Mahkeme aşamasında taşınmazın değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen kriterler doğrultusunda değerlendirilir. Bedelin belirlenmesi için bilirkişi incelemesine başvurulur ve taşınmazın niteliğine göre değerlemeye esas unsurlar incelenir. Mahkeme de elde edilen bilgi, belge ve bilirkişi değerlendirmelerini dikkate alarak kamulaştırma bedelini tespit eder.
İstimlak ile Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Fark Nedir?
İstimlak ile kamulaştırmasız el atma arasındaki temel fark, taşınmaza yapılan müdahalenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemine dayanıp dayanmamasıdır. İstimlakta özel mülkiyetteki taşınmaz, kamu yararı amacıyla ve Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen süreç izlenerek kamu mülkiyetine geçirilir. Taşınmaz sahibine kamulaştırma bedelinin ödenmesi de bu sürecin temel unsurlarından biridir.
Kamulaştırmasız el atmada ise idare, usulüne uygun bir kamulaştırma süreci tamamlanmadan özel mülkiyetteki taşınmaza müdahale eder. Örneğin özel mülkiyetteki bir taşınmazın gerekli kamulaştırma işlemleri yapılmadan fiilen yol veya başka bir kamu hizmeti için kullanılması bu kapsamda değerlendirilebilir.
Bu iki durum taşınmaz sahibinin başvurabileceği hukuki yollar açısından da birbirinden ayrılır. Kamulaştırmasız el atmanın niteliğine ve somut olayın koşullarına göre taşınmaz sahibinin bedel veya tazminat talebi gibi farklı hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir.
İstimlak, mülkiyet hakkı ile kamu yararını doğrudan bir araya getiren önemli bir süreçtir. Taşınmaz sahiplerinin kamulaştırmanın hangi gerekçeyle yapıldığını, bedelin hangi kriterlere göre hesaplandığını ve itiraz halinde hangi yolların izlenebileceğini bilmesi, süreci daha bilinçli takip edebilmek açısından önem taşır. İstimlak süreci yalnızca mevcut mülk sahiplerini değil, taşınmaz almayı planlayan kişileri de ilgilendirebilir. Bu nedenle satılık daire veya arsa seçeneklerini değerlendirirken taşınmazın tapu ve imar durumunun yanı sıra bölgedeki planlanan kamu projelerinin de araştırılması gerekir.
