Arsa Payı Nedir?

Günlük kullanımda arsa payı ne demek ve neden bu kadar önemseniyor? Arsa payı, aynı parsel üzerindeki tüm bağımsız bölümlerin arsaya ortaklığını ‘hisse’ mantığıyla ifade eder. Yani dairenizin yalnızca daire olarak değil, arsanın da belirli bir oranında sahibisiniz demektir. Bu oran, her zaman metrekare ile birebir aynı olmayabilir. Binanın konumu, cephe, kullanım amacı, değer farkları ve yönetim planı gibi unsurlar dağılımı etkileyebilir.

Ortak giderlerin paylaşımı, kat irtifakı ile kat mülkiyeti düzeni ve özellikle binanın yıkılıp yeniden yapılması gibi durumlarda kimin ne kadar hak sahibi olacağını belirlediği için kritik bir göstergedir. Bu sebeple bir taşınmazı değerlendirirken dairenin özelliklerine ek olarak tapuda yazan arsa payına da mutlaka bakmak gerekir.

Arsa Payı Nereden Öğrenilir?

Taşınmazın tapu kaydında yer alan arsa payı, en net şekilde tapu senedi üzerinden öğrenilir. Detaylandırmak gerekirse arsa payı, tapu senedinde arsa payı veya hisse alanında kesirli bir ifade (örneğin 20/500 gibi) şeklinde gösterilir. Bu oran ise ilgili bağımsız bölümün ana taşınmaz üzerindeki resmi payını ifade eder.

Tapu senedine erişimi olmayan kişiler ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemleri üzerinden bu bilgiye ulaşabilir. Web tapu ya da e-Devlet üzerinden tapu kayıtları görüntülendiğinde, bağımsız bölüme ait arsa payı bilgisi detaylı şekilde yer alır. Bunun yanı sıra kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda yönetim planı ve kat irtifakı projeleri de arsa payı dağılımına dair ek bilgiler sunar. Özellikle eski yapılarda, tapudaki arsa payı ile fiili kullanım arasında fark olup olmadığı bu belgeler incelenerek anlaşılabilir.

Arsa Payda Ne Demek?

Arsa payda, bir taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın tamamı içinde sana ait olan hisse oranını ifade eder. Daha açık bir anlatımla satın alınan daire, dükkân ya da ofisin, arsanın ne kadarlık bölümüne ortak olduğunu gösterir. Tapuda kesirli bir oran olarak yer alan bu pay, her bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenir. Arsa payı yalnızca dairenin büyüklüğüne göre değil, bulunduğu kat, cephe, kullanım amacı ve taşınmazın toplam değeri gibi kriterler dikkate alınarak belirlenir.

Arsa payının yüksek ya da düşük olması, özellikle kentsel dönüşüm , arsanın satılması ya da binanın yeniden inşa edilmesi gibi durumlarda doğrudan hak sahipliğini etkiler. Bu nedenle arsa payda ne demek sorusunun cevabı, bir taşınmazın gerçek değerini ve uzun vadeli yatırım potansiyelini anlamak açısından büyük önem taşır.

Tapudaki Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Tapudaki arsa payı, bir binadaki her bağımsız bölümün toplam arsa değeri içindeki oranı esas alınarak hesaplanır. Bu hesaplama yapılırken metrekareye ek olarak bağımsız bölümün değerini belirleyen tüm unsurlar dikkate alınır. Genel mantık şu şekildedir: Önce binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam değeri belirlenir. Ardından her dairenin ya da iş yerinin değeri, bu toplam değere oranlanır. Ortaya çıkan oran, ilgili bağımsız bölümün tapudaki arsa payını ifade eder ve tapuda kesirli şekilde gösterilir.

Örneğin,

Bir binada 5 bağımsız bölüm olduğunu varsayalım:

• Toplam arsa payı: 500 birim
• Binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam değeri: 10.000.000 TL

Bu binada yer alan bir dairenin değeri 2.000.000 TL ise:

• 2.000.000 / 10.000.000 = 1/5

Bu durumda söz konusu dairenin arsa payı 500 x 1/5 = 100 ve bu da tapuda 100/500 arsa payı şeklinde yer alır. Matematiksel bir oranlama mantığına dayanan arsa payı hesaplaması taşınmazın değerini etkileyen kriterlerle birlikte belirlenerek resmi olarak tapu kayıtlarına işlenir.

Apartmanda Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Apartmanda arsa payı, her dairenin apartmanın bulunduğu arsa üzerindeki değer bazlı hissesi esas alınarak hesaplanır. Yani hesaplama yalnızca dairelerin metrekarelerine göre değil, her bağımsız bölümün apartman içindeki toplam değeri dikkate alınarak yapılır.

Öncelikle apartmandaki tüm dairelerin toplam değeri belirlenir. Bu toplam değer içinde her dairenin payı oranlanır ve ortaya çıkan oran, apartmanın toplam arsa payına uygulanır. Böylece her dairenin tapuda yer alacak arsa payı hesaplanmış olur.

10 daireli bir apartman üzerinden ilerleyelim. Bu apartmanda toplam arsa payının 1.000 birim, tüm dairelerin toplam piyasa değerinin ise 20.000.000 TL olduğunu varsayalım. Zemin kattaki bir dairenin değeri 1.500.000 TL iken, üst katta yer alan ve manzaraya sahip bir dairenin değeri 2.500.000 TL olsun. Bu durumda zemin kattaki dairenin apartmanın toplam değeri içindeki oranı yüzde 7,5’e karşılık gelir ve bu oran toplam arsa payına uygulandığında daireye 75 birim arsa payı düşer. Tapuda bu durum 75/1000 şeklinde gösterilir. Üst kattaki dairede ise değer oranı yüzde 12,5’tir; bu oran üzerinden hesaplandığında dairenin arsa payı 125 birim olur ve tapuda 125/1000 arsa payı olarak yer alır. Bu örnek üzerinden apartmanlarda arsa payının dairelerin değer farklarına göre nasıl değişebildiğini görmemiz de mümkün olur.

Arsa payı, sahip olduğunuz taşınmazın bugünkü kullanımının yanı sıra gelecekteki haklarınızı da belirler. Bu nedenle ev ya da iş yeri satın alırken dairenin özelliklerine ek olarak tapuda yer alan arsa payı bilgisine de mutlaka dikkat etmeniz gerekir. Arsa payını doğru okuyarak olası riskleri önceden görebilir, daha bilinçli bir yatırım kararı verebilirsiniz.