'Fiyatlar genelde düşmeyecek, bölgesel köpük gidiyor'

Kentsel dönüşüm kanununun yürürlüğe girmesinden sonra Kadıköy başta olmak üzere Bağdat Caddesi ve Beyoğlu gibi bölgelerde inşaat firmalarının birbiri ardına proje geliştirmesiyle, konut fiyatları iki katın üzerinde yükseldi. Kanundan hem mülk sahipleri hem de müteahhitler rant sağlamaya çalışınca, bu bölgelerde rasyonel olmayan fiyatların oluşması, bir dönem ‘Sektörde balon mu oluşuyor?’ sorusuna neden olurken, beklenen oldu ve bu bölgelerde aşırı yükselen fiyat, talebini yakalayamayınca düşüşe başladı. Hürriyet’te yer alan habere göre, talebin üzerinde üretimin olduğu, lüks konut üretimi yapan ve kentsel dönüşümün odağında bulunan bazı bölgelerde şimdilerde yüzde 20’yi aşan bir fiyat gerilemesi yaşanıyor.

Düşüş genele yayılacak bir gelişme değil

Arz talep dengesinin bölgesel olarak bozulduğu pazarda yaşanan bu düzeltme hareketi, piyasada “Ev fiyatları düşüyor” gibi algılanıyor, hatta konut alıcılarında “Genel bir fiyat düşüşü söz konusu olur mu, fiyatlar daha da düşer mi?” gibi soruların da oluşması mümkün hale geliyor. Bu konuyu Emlakjet için değerlendiren Era Gayrimenkul Genel Koordinatörü Mustafa Baygan, “Sektörde Kadıköy’de Bağdat Caddesi, kısmen Fikirtepe ve Beyoğlu İstiklal Caddesi gibi sadece belirli noktalara has olan ve fiyatların aşırı yükselerek köpük oluştuğu lokasyonlar vardı, şu anda bu köpüklü fiyatlardan satamayan müteahhitlerin fiyatları olması gereken yere çekmeye başladığını söyleyebiliriz. Konut alıcıları unutmamalı ki, bu düşüş, genele mal olacak bir düşüş değildir. 2017’de fiyat artışı yüzde 10’un altında olmayacak” dedi.

Otomobilde yaşanan seyir konutta yaşanacak

Konut fiyatlarının 2015 yılında yüzde 17 arttığını, 2016’nın tamamında ortalama ne kadar arttığının ise 2017 başında belli olacağını hatırlatan Baygan, “Oran 2015’teki kadar olmasa da bu yıl da fiyatlarda mutlaka bir artış yüzdesi kaydedilmiş olacak” dedi. Dövizdeki yükselişi ithal girdileri nedeniyle müteahhitlerin ellerinde olmadan fiyatlara yansıtacağını kaydeden Baygan, “Genel piyasaya bakarsak firmalar bugün stokta bitirmek zorunda oldukları dairelere eski fiyatları uyguluyorlar. İlk çeyreğe fiyat artışı hemen yansımaz ancak sonrasında görülmeye başlanır. Otomobillerde ÖTV artışı oldu ardından döviz zammı geldi ve insanlar eski fiyatlardan almaya yöneldiler. Benzeri bugün konut için de var” diye konuştu. Kentsel dönüşüm ve nüfusun artışıyla beraber aylık 600 binlik yeni konut ihtiyacına değinen Baygan, Ekim’de konut satışlarında 1 milyon adedin geçildiğini, bu yılın muhtemelen 1 milyon 300-350 adet civarında bir konut satışıyla biteceğini öngördüklerini hatırlattı.

Danışmanlık yasasının olmayışı köpüğü destekledi

Mal sahiplerinin bir bölgede konut satmaya karar verdiği zaman fiyat koyarken mutlaka o bölgeye hakim bir gayrimenkul danışmanıyla çalışması gerektiğini belirten Baygan, şöyle devam etti: “Ancak piyasada bu, bir açık olarak ortaya çıkıyor. Danışman o zaman satıcıya demeli ki, ‘Bu bölgenin rayici bu kadar, bunun çok üzerinde fiyat koyarsan satamazsın’. Ama uygulamada hem elini kolunu sallayan bu sektöre danışman sıfatıyla giriyor, hem de mal sahibinden yetki almak için onun tercihlerini baz alıyor. O zaman da piyasa dengesizleşiyor.”

Çelik: Stokların erimesi iştahın sürdüğünü gösteriyor

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik de fiyat düşüşünün bölgesel olduğunu, 2017’de piyasanın genelinde bir fiyat artışı olacağını kaydetmişti. Dolardan yüzde 20 kazancın bugün olduğuna değinen Çelik, “Bir de kur artışı kaynaklı maliyet artışı var. 2017’de evler bugünkü fiyattan pahalı olacak. Hem yapılacak zam hem de konutun değer artışı söz konusu olacak. Bu da yüzde 15’lik bir fiyat farkı demek. Bu da gösteriyor ki şimdi ev alan yüzde 35 kazanç sağlayacak. Nakit akışını, banka borcunu yönetmek adına bir takım firmalar fiyatları düşürebilir ya da vadeleri uzatabilir. İşadamı itibarını kaybetmemek için zararı göze alır. Önümüzdeki yıl böyle örnekler de görebiliriz. Vadeler 12 yıla çıkabilir” değerlendirmesinde bulunmuştu. 2014’te 489 bin olan konut stoğunun 2015’te 290 bine, bu yılın ilk 9 ayında ise 195 bine düştüğünü belirten Çelik, stokların erimesinin konut iştahının sürdüğünü gösterdiğine işaret etmişti.

Emlakjet Haber