Konut Krizi Nasıl Çözülür?

Satış Çözümleri kurucusu, Motto Turkey Yönetim Kurulu üyesi Soner Keleş , Türkiye genelinde yaşanan konut krizinin çözümünde planlı bir şekilde özel sektörün yeni konut üretiminin teşviki ile çözülebileceğini kaleme aldı. İşte Soner Keleş'in  o yazısı...

Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik krizler, Türkiye'nin lokomotif sektörü olan gayrimenkul sektörünü de derinden etkilemektedir. 2020 yılından bugüne dünya ekonomileri pandemi, küresel arz ve talep şokları, emtia fiyatlarındaki hızlı tırmanış ve yüksek enflasyonla mücadele ediyor. Rusya-Ukrayna krizinin çatışma boyutuna ulaşmasıyla ise enerji ve gıda krizi hızla dünyanın gündemine girdi. Bütün bunlara eklenen konut krizi ise Türkiye’ye özgü sorunlarla da birleşince sabit gelirli yurttaşlar için ev sahibi olmanın hayal olduğu bir döneme evrildi.  

Sorunun temelinde son yıllarda konut arzının azalması yatmak ile birlikte sektörde yeni konut üretimin azalması en temel olumsuz etken oldu. 2007-2017 arasında yılda ortalama 1,3 milyon konut üretildiği ancak günümüzde Türkiye’nin yıllık ortalama 800 bin adet konut ihtiyacı olduğu bir ortam da 2018-2021 yılları arasında ortalama konut üretimi 550-600 bin adete düştü. Konut üretimin azalmasının başlıca nedenleri arasında inşaat maliyetlerindeki hızlı artış, imarlı arsa üretiminin azalması, merkezi yerlerde arsa fiyatlarının yükselmesi, konut edinimi için finansal enstrümanların yetersizliği, konut kredisi oranlarının yüksekliği ve ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar başlıca sorunlar arasında yer alıyor. 

Konut talebinin yüksek olması ve üretimin yeterli olarak karşılanamaması ile birlikte “Artan konut fiyatları ve kiralar” kamuoyunun gündeminde önemli ölçüde yer tutuyor. Konut fiyat ve kiralarında yaşanan bu ciddi artış, pandemi sürecinin getirdiği güvencesiz koşullar ve ekonomik krizle birlikte değerlendirildiğinde konut krizi olarak ortaya çıkıyor. Konut piyasasında yaşanan değer değişimleri Türkiye’nin uluslararası piyasalardaki yerini de etkilemekte. Knight Frank Uluslararası Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye Eylül ayı son endekste de geçen dönemlerdeki gibi fiyat artışlarında dünyada ilk sırada yer aldı. Türkiye'de konut fiyatlarındaki yıllık artış %160,6 oranında, enflasyondan arındırılmış reel artış oranı da 45,9 oranında hesaplandı. 

Toplumun konuta erişimini sağlamak amaçlı planlanan düşük faizli konut kredisi kampanyaları konut krizini çözmekten ziyade aksine, konut almak üzere yeterli sermaye birikimi olan orta-üst ve üst gelir grupları için negatif reel faizle sermaye aktarımı yapılmış, talep artırılmış ve konut arzının geçmiş yıllara oranla düşük olduğu bu dönemde, dolaylı olarak konut fiyatlarının daha da artmasına sebep olacaktır. Düşen alım gücüne istinaden konut sahipliliğinin arttırılabilmesi için yeni konut üretiminin artması gerekmektedir. Bunun için arazi maliyetlerinin düşmesi özel sektörde imarlı arazi geliştirmenin önünün açılması kamuda kentsel dönüşüm süreçlerinin teşvik edecek yeni ilave düzenlemelere gidilmesinde fayda olacaktır. Konut fiyatlarındaki en yüksek baskı arazi maliyeti olarak görülmektedir. TOKİ üzerinden sosyal konut üretiminin dışında özel sektöründe bu konuda önünün açılması için desteklerin arttırılmasında fayda olacaktır. Konuta ilişkin geliştirilecek politikalarda ilk konut edinimine teşvik sisteminin alt ve orta sınıfa odaklanacak şekilde kapsamının genişletilmesi, konutun bütüncül bir sistem olarak ele alınması gerekmektedir. Aksi hâlde, mülkü veya sermayesi olanlar yeni mülkler almaya devam ederken, toplumun geniş kesimi her geçen gün yaşanabilir konuta erişmekte güçlük çekmeye devam edecektir.