Konutta faizler yükseldi, peki ne yapmak lazım?

Bugün konut kredilerinin yükselme trendi, konut alımını olumsuz etkileyen faktörler arasında… Bankaların tüketicilere sunduğu en düşük oranlı 10 yıllık konut kredisi seçeneğinde faiz % 1,15’i bulunca, son 20 ayın en yüksek rakamına ulaşıldı. Konut kredisi faizinde başlangıç oranı 10 yıl vadede bu orana en son 2016 Haziran'ında ulaşmıştı. Konut kredisinde 10 yıl vadedeki en yüksek aylık faiz ise bugün % 1,50 seviyesini buluyor.

Faizlerin seyri hakkında bugün uzmanlar net bir yorum yapmaktan kaçınıyor, çünkü oranların akıbeti, enflasyon ve kurla yakından ilişkili. Ancak yine de bugünkü var olan yüksek faiz ortamında ve var olan ekonomik şartlarda, konut kredisi kullanmak durumundaki tüketiciler neler yapmalı? Var olan faiz oranları ile konut kredisi kullanmak yerinde olur mu? Yoksa bir miktar daha beklemekte fayda mı var? Bu ve benzer konuları Hangikredi.com Genel Müdürü Yılmaz Sonışık, Emlakjet 'e anlattı...

Bütçenize uygun fiyata ev bulduğunuzda kaçırmama vakti

1- Bugünkü var olan yüksek faiz ortamında ve var olan ekonomik şartlarda, konut kredisi kullanmak durumundaki vatandaşlara neler tavsiye edebilirsiniz?

Öncelikle tüketicinin konut kredisini ne için almak istediği çok önemli. Yatırım için mi yoksa içinde yaşamak için mi? Yatırım için alınan evlerden elde edilen gelire “kira + evin değerlenmesi” olarak bakarsak, geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul yatırımlarının sürekli değerlenmesi ile birlikte yıllık yüzde 25’e kadar getirisi olabiliyordu. Ancak son dönemlerde bu oranın yüzde 10 ve biraz üzerinde konumlandığını görüyoruz. Son yıllardaki konut fiyatlarının artışı ve 2017’nin Nisan ayından itibaren konut kredisi faizlerinin artışı, tüketicilerdeki konut talebinin azalmasına sebep oldu. Talepteki bu azalış konutta arz fazlası oluşturdu dolayısıyla müteahhitler ellerinde kalan konutların fiyatlarını kampanyalar vasıtasıyla düşürmek zorunda kaldı. İkinci el konut piyasası da bu doygunluktan nasibini aldı ve konut fiyatları düştü.

Bu noktada konut yatırımı yapılır mı sorusuna cevap ‘hayır’ gibi gözükse de tam tersine krizi kendinize fırsata çevirebilirsiniz. Gerçekten uygun fiyata alacağınız bir konut sizin için karlı bir yatırım olabilir. Bunun için gayrimenkul şirketlerinin ön satış kampanyalarını ve ikinci el piyasasını Emlakje t gibi ilan siteleri üzerinden sürekli takip etmenizde, bölgelere göre konutların piyasa değerlerini analiz etmenizde ve doğru fırsatı bulduğunuzda hızlıca hareket etmenizde fayda var. Uygun şartlardaki konutu bulduktan sonra bankaların kredi faiz oranlarını hangikredi.com’dan takip ederek önümüzdeki ilk uygun fırsatta kredinizi yeniden yapılandırabilir ve mevcut yüksek faiz oranları sorununu, zaman içinde zararınızı asgariye indirerek aşabilirsiniz.

Peşinat oranını mümkünse yüksek tutun

İçinde yaşamak için bir konut arıyorsanız da aynı mantık üzerinden ilerleyerek, uygun fiyata beğendiğiniz bir ev bulduğunuzda kredi tutarını mümkün oldukça düşük tutabilmeye odaklanmalısınız. Konut kredilerinde eksper değerinin yüzde 80’ine kadar kredi kullanabilirsiniz ancak kredi faiz oranlarının yüksek olduğu bu dönemde peşinat oranının yüksek tutularak mümkün oldukça az kredi kullanılması toplamda ödenecek faiz tutarını yani evin tüketiciye toplam maliyet tutarını azaltacaktır.

2- Konut faizlerinin son 20 ayın zirvesine çıkması piyasayı nasıl etkiledi?

Gayrimenkul sektöründe konut fiyatlarındaki yükseliş ve paralelindeki konut kredisi faiz oranlarındaki artış, tüketicilerin talep eğrisini negatif yönde baskıladı. Gayrimenkul firmaları inşaatları finanse edebilmek için indirimli ön satış kampanyaları düzenlerler, buradaki temel amaç nakit girdisi sağlamak ve bu para ile inşaata başlamaktır. İdeal şartlarda müteahhit firmanın, yapılan satışlar ile inşaatı yapabilmesi beklenmektedir. Ancak büyük projelerin finansmanı için şirketler öz kaynaklarına ek olarak gerek yurt içi gerekse de yurt dışı finansman kaynaklarını kullanmak durumunda kalabiliyor. Bu finansmanın yarattığı ek maliyetler mecburen konut fiyatlarına yansıtılıyor tabi ki. Son dönemlerde gayrimenkul şirketleri bankaların yüksek konut kredisi faiz oranları yüzünden yavaşlayan satışları canlandırabilmek için kendi alternatif taksitli ödeme kampanyalarını oluşturdular. Dolayısıyla ön satışlar gerçekleşse bile şirketlere toplu nakit girişi gerçekleşmiyor. Tahsilatı tüketiciden gayrimenkul şirketleri taksit taksit gerçekleştirdikleri için inşaatı finanse edebilecek nakit girdisi sağlayamıyorlar. Bu durum da konut maliyetlerine ve fiyatlarına yansıyor. Konut fiyatların artışı, tüketici talebini negatif yönde aşağı itince, piyasada arz fazlası oluşmuş oldu.

Bankaların kredi verme iştahı azaldı

3- Bu alanda Hangikredi.com verileri üzerinden yapmış olduğunuz analizler var mı?

Konut kredisi faizlerinin 2017’den bugüne değişimini incelediğimizde, özel bankaların Nisan 2017 itibariyle aylık 0,90 civarındaki faiz oranlarının düzenli olarak artmaya başladığını görüyoruz. Kamu bankaları ise 2017’nin son aylarında hızlı bir tırmanışa geçerek, konut kredisi faiz oranlarının 2018 Şubat ayında aylık 1,15 seviyelerine ulaştığını görüyoruz.

TCMB verileri de konut kredisindeki analizimiz ile paralel doğrultuda. Bankaların Ağustos 2016’da konut kredisi yıllık ortalama faizi yüzde 12,07 iken, Mart 2017de bu yıllık oran yüzde 10,95’e gerileyerek dip rakamı gördükten sonra düzenli bir ivme ile yükselerek 2018 Şubat ayına geldiğimizde yıllık yüzde 14,55 faiz oranına ulaştığını görüyoruz.

Şu anda Türkiye’deki bankacılık sistemindeki “Kredi / Mevduat” oranı yüzde 120 seviyelerinde. Bankaların kredileri fonlamak üzere kullandığı mevduat faizleri bir müddettir yıllık yüzde 15 seviyelerinde seyrettiği için piyasadaki olası mevduatları toplanmış durumdalar. Kredilerin yurt dışı fonlama maliyetleri ise küresel piyasalardaki sıkıntılar sebebiyle yükseldi ve kredi limitleri azaldı. Dolayısıyla bankaların kredi fonlama maliyeti yükseldi, kredi verebileceği likidite hacmi ise daraldı. Sonuç olarak bankaların kredi iştahı azaldı diyebiliriz.

Peki orta vadede faiz oranı düşebilir mi?

4- Bankalar tüketiciden ne bekliyor?

2018 yılı için bankaların ortalama yüzde 10 ila yüzde 15 civarında bireysel kredilerde büyüme beklediklerini gözlemliyoruz. Bu büyüme beklentisi geçen yıldaki büyüme beklentisi ile aynı ancak bankaların kredi iştahının daha kapalı olduğunu söylüyoruz. Bu durumu bankalar kredi verecekleri tüketicilerin kredibilitelerinin daha iyi olmasını bekliyor diye yorumlayabiliriz. Küresel gelişmelere ve iç piyasadaki hareketliliğe bakarak önümüzdeki 3 ay gibi yakın vadede önemli bir faiz indirimi olmasını beklememek gerekebilir. Bununla birlikte ülkemizi bekleyen bir seçim de var, böyle dönemlerde ister istemez bir seçim ekonomisi de devreye giriyor. Böyle bir gelişme karşısında yılın ikinci yarısından itibaren orta vadede faiz oranlarında bir düşüş gözlemlememiz de olağandır.

Emlakjet- Nihal Yuvacan