Bunları okumadan satış sözleşmesini imzalamayın!

1) Harçtan kaçınmak için noterden kaçınılması sorun yaratır

Ön ödemeli konut satışları nın noterden düzenleme şeklinde veya kat irtifakı tapusu devri ile birlikte, adı yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Ancak harçlardan kaçınılması vb. nedenlerle, noterden sözleşme düzenlenmemesi gibi uygulamalara da rastlanmaktadır. Şekle aykırı sözleşme düzenlenmesi, tüketiciler açısından, ileride önemli hukuki sorunlara neden olmaktadır.

2) Sözleşme içeriğindeki 7 kritik maddeye dikkat!

Sözleşme ve ön bilgilendirme formunda bulunması gereken unsurlar, mevzuatta detaylı olarak düzenlenmiştir. Özellikle aşağıdaki hususlar tüketiciler açısından kritik öneme sahiptir:

1-Net/brüt alanın sözleşme içerisinde açık olarak belirtilmesi,

2-Sözleşmenin ekinde ilgili kat planının bulunması,

3-Taşınmaza ait inşaat ruhsatına sözleşme içerisinde yer verilmesi.

4-Teminata ilişkin düzenlemelerin bulunması

5-Teknik şartname (malzeme kalitesine ilişkin koşullar) ve mahal listesinin (proje dahilinde hangi tesis ve alanların yer alacağına dair) eklenmesi.

6-Taşınmazın tüketiciye teslim edileceği kesin bir süreye yer verilmesi. (Kanun hükmünce, taşınmazın tüketiciye teslim süresi sözleşmenin imza tarihinden itibaren 36 ay ile sınırlıdır. Fakat uygulamada, müteahhit lehine, mevzuata da aykırı şekilde, süre uzatımlarına ilişkin düzenlemelere rastlanmaktadır.)

7-Yönetim Planının incelenmesi (özellikle bağımsız bölüme tahsis edilen alan varsa bunların yönetim planında düzenlenmesi gerekir)

3) Tüketici 14 günde cayarsa bedel ödemek zorunda değil

Tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeksizin veya cezai şart ödemeksizin, sözleşme imzasından itibaren 14 gün içerisinde, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkını haizdir. Tüketiciden cayma hakkını kullanması durumunda herhangi bir bedel talep edilmesi mümkün değildir. Müteahhitlerin tüketicileri bu hususta bilgilendirme yükümlülüğü vardır. Uygulamada, mevzuata aykırı şekilde, müteahhitlerin bu hususta tüketicileri bilgilendirmedikleri gözlemlenmektedir. Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı kredi ile alınması durumunda, kredi sözleşmesi, cayma hakkının sona erdiği tarih itibariyle yürürlüğe girecektir.

4) Sebepsiz dönme hakkında cezai şart ağırlaştırıldı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (“Kanun”) yürürlüğe girdiği tarihten 23 Ocak 2017 tarihine kadar, tüketicilerin satış bedelinin %2’si oranında cezai şartı ve müteahhidin yapmış olduğu masrafları ödeyerek sözleşmeden sebepsiz dönme hakkı bulunmaktaydı.

Kanunda yakın bir zaman önce bu konuda önemli bir değişiklik yapılmıştır. Değişiklik ile, tüketici tarafından (i) ilk üç ay içinde sözleşmeden dönülürse, satış bedelinin % 2’si, (ii) üç ile altı ay arasında sözleşmeden dönülürse satış bedelinin % 4’ü, (iii) altı ile on iki ay arasında sözleşmeden dönülürse satış bedelinin % 6’sı, ve (iv) on iki ile yirmi dört ay arasında sözleşmeden dönülürse, satış bedelinin % 8’si kadar cezai şart ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca müteahhit yapmış olduğu vergi vb. masrafları da talep edebilmektedir. 24 ayın bitiminden sonra tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır.

Uygulamada, mevzuata belirtilen aykırı şekilde, % 2’den, getirilen değişiklik sonrası oranlardan daha yüksek (% 10, % 20 vb.) cezai şartlara yer verilmektedir. Tüketicilerin sözleşmede yer alan bu hükümleri müteahhitler ile müzakere etmesi ve değiştirmesi faydalı olacaktır. Bu yüksek oranlar değiştirilmese dahi, kanunda öngörülen oranlar geçerli olacaktır.

Yukarıda tüketiciye yüklenen sorumluluklara karşın, müteahhidin de, sözleşmeden dönüldüğüne dair bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren 180 gün (684 Sayılı KHK ile 90 günlük süre 180 güne çıkarıldı.) içerisinde, tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade etme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Emlakjet Haber - Nihal Yuvacan