‘Konutta vergiyi düşürmek için Maliye’yle temasa geçtik’

10 yıllık vadede en düşük % 1,15’i görerek son 20 ayın en yüksek başlangıç oranına ulaşması ve en yüksek % 1,50’leri gören aylık konut kredisi faizinin seyri, enflasyon ve kur etkisi gibi pek çok ekonomik parametreye bağlı. Aylık konut kredisi faizi % 1 seviyesine indiğinde satışları canlanan konut sektörü, kuşkusuz faizlerin düşmesini bekliyor. Ancak bu seyri bizzat kontrol edemeyen sektör, elinde olan tek şeye, yani satışların devamlılığı adına, konut fiyatını düşürmeye odaklandı.

Konutların fiyatları yüksek olduğu için orta gelirli ailelerin kredi taleplerinin doğal olarak geri çevrildiğini belirten İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, Emlakjet ’e yaptığı açıklamada “Alım-satım ve katma değer vergisiyle ilgili yüzdeleri belli bir nispete çekmek, aslında toplam hacmi büyütecek. İNDER, GYODER, KONUTDER ve Emlak konut olarak geçen hafta bir hazırlık yaptık ve Maliye Bakanlığı’na sunduk. Katma değerin belli bir nispette olması, bunun da vergilerden, sosyal sigortalardan mahsup edilmesi, arazilerin alımındaki katma değerin belli bir orana inmesi şeklinde bir paket oluşturduk. Bakanlığın zaten bu alanda çalışmaları var, biz de fikirlerimizi ilettik. Amacımız devletin gelirinde zaaiyat olmadan, işlevsel olan piyasa şartını bulmak” değerlendirmesinde bulundu.

Ailede karı-koca çalışırsa ancak m2’si 3 bin liralık evi alabilir

Türkiye’de konut ihtiyacındaki kesimin % 85’i orta ve alt gelir seviyesine sahip olduğunu hatırlatan Durbakayım, “İki tarafın da çalıştığı bir çekirdek ailenin konut için ayırabileceği aylık asgari miktar 2 bin lira civarında olacağını varsayımı ile alabilecekleri brüt 70 -75 metrekarelik dairenin metrekare satış fiyatı 2,5 ila 3 bin lira arasında olması gerekiyor. Bu fiyatlardan konut satılabilmesi için üretimde arsa girdisinin ise metrekare başına 250 – 500 TL/metrekare civarında olması gerekmekte. İnşaat maliyetini çekebileceğiniz belli bir yer var ama arsa maliyeti büyük bir yük” diye konuştu.

‘Kar 3’te bir düştü, fedakarlığın sonundayız’

İnşaat firmalarının karının bir zamanlar % 30’lardayken şimdi % 10’larda olduğunu belirten Durbakayım, “Kar noktasında gelebileceğimiz fedakarlığın sonuna geldik. Malzeme firmaları da indirimlerde fedakarlığını yapıyor. Kar ve inşaat maliyetinde olabilecek en dip noktadayız. Büyük dairelerin küçülme süreci uzun bir süredir var. Aidatların yükselmemesi için lüks malzeme ve lüks donanımlardan da fedakarlık edildi. Geriye tek bir konu kalıyor, o da uygun fiyatlı arsa temini” dedi.

Mortgage kredilerinin artık ikincil piyasaları oluşmalı

Bankacılık sektörünün bilanço yapısına baktığımızda sektörün toplam kaynaklarının yüzde 65’i mevduatlardan oluşuyor. Buradaki oranların enflasyonun ve bankaların likidite ihtiyaçları dogrultusunda yükselmesi, kredilerin faiz oranlarında da artışa neden oluyor. Burada mevduat ve kredilere ilişkin vade uyumsuzluğu sorunu var. Mevduatın payı kaynaklar icinde yüksek ama ortalama vadesi hep 1-3 ay arasında. Oysa örneğin konut kredilerinin vadesi ortalama 8 yıla uzamış durumda. Asıl kaygı da buradaki vade riskini yönetmek. Fonlama vadelerinin uzaması için ise mortgage kredilerinin ikincil piyasalarının oluşmasına, konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraçlarına ihtiyaç var. Sermaye piyasalarında yeni araçlar yaratılmalı ki, bankalar yeni kaynak girişleriyle finansmanı güçlendirerek konut kredisi faizini düşük tutmaya devam edebilsin.

Faizlerde mortgage kredilerinin ikinci el piyasaları oluşmadan, bu kredilerin sendikasyon kredilerinin maliyetinin altına düşmesinin mümkün olmadığını vurgulayan Durbakayım da, “Mevduat faizine de insanlar ev almak için giriyor, yine gayrimenkule dönecek. Finans sektörünün ikincil piyasaların kurulması konusunda harekete geçmesini bekliyoruz” dedi.

Anadolu’ya gitmek sektör için yeni bir alternatif

Denizli’nin en büyük butik projesi Evora Denizli’yi başlatan Teknik Yapı, Anadolu’ya yatırım yapan markalı konut firmalarının başında geliyor. Bugüne kadar % 50’si satılan Evora Denizli ile şehre yeni bir yaşam standardı getirdiklerini anlatan Nazmi Durbakayım, şöyle devam etti: “Sadece barınma ihtiyacını karşılayan orta ölçekli binaların yer aldığı Denizli’de parkından okuluna, kreşinden spor alanına sosyal hayata dair her şeyin birarada olduğu yeni bir yaşam anlayışını ilk kez getirdik. Evora Denizli’de minimum fiyatlar 1+1’lerde 248.500, 2+1’lerde 352.000, 3+1’lerde 488.000, 4+1’lerde 620.000 TL seviyesinde yer alıyor. Anadolu’da gelişme potansiyeli yüksek olan birtakım şehirlerde gerçekten nitelikli konuta ihtiyaç var. Eğer firmalar, tek bir şehre ve belirli bölgelere odaklanmayıp Anadolu’daki bu farklı şehirlere de yönelirlerse, Türkiye genelindeki tüm değerler dengeye oturacaktır. Anadolu’da fiyatlar çok düşükten normale gelecek, metropoldeki fiyatların da aşırı derecede artması duracaktır.”

Pilot şehirler kurulması için bakanlığa rapor hazırlanıyor

Türkiye’de iş ve eğitim imkanı yaratıldıkça büyük şehirlerden daha küçük şehirlere dönme isteğinin de arttığını, bu şehirlerde konut almanın da daha mümkün olmasının süreci olumlu etkilediğini kaydeden Durbakayım, hükümete yeni ‘pilot şehirler’ kurulması hakkındaki önerilerini de sunmak için çalıştıklarını kaydetti. Durbakayım, “İnsanların işlerine yürüyerek veya toplu taşıma ile kısa zamanda ulaşabildiği, sağlık, eğitim, sanat & kültür, sosyal hizmetlerinin bedelsiz veya çok küçük bedeller ile sahip olabileceği, yazılım veya telekomünikasyon gibi belirli sektörlerde iş imkanları yaratıldığı pilot şehirler kurmalıyız. Buralarda uygun fiyatlı konut üretimi yapılmalı” dedi.

10 adımda yaşanabilir pilot şehirler nasıl oluşturulabilir?

Durbakayım, İNDER olarak önerilerini şöyle aktardı:

1- Ucuz konutlardan oluşan yaşanabilir pilot şehirlerin kurulacağı araziler; tarım arazisi ve su havzası olmayan, heyelan bölgesinde, göç yollarında, doğal SİT alanı ve tam fay hattı üzerinde yer almayan bölgelerde olmalı. Buna ek olarak bölgenin ekolojik dengesi de bozulmamalı. Büyük şehirlere 30-60 km mesafede yer alacak bu arazilerde kamulaştırma bedeli de olmamalı.

2- 125 -150 bin kişinin yaşayabileceği, çalışabileceği ve sosyal ihtiyaçlarının karşılanabileceği pilot şehirlerin asgari 750 hektar (7.500.000 m2) büyüklüğünde olması gerekiyor. Bu büyüklüğün 500 hektarının konut, 50 hektarının ticaret, 200 hektarının da sosyal donatı alanı olarak ayrılması gerekiyor.

3- Tüm bu pilot şehirlerin kurulacağı yerin tespiti, planlaması, ihalesi ve daha sonra işletilmesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda kurulacak yeni bir müdürlük marifeti ile yapılabilir.

4- Yaşanabilir şehirlerin tespitinden inşasına, maliyetinden ihalesine kadar her detayın kamu yararı gözetilerek yapılması gerekir. İnsanların ulaşabileceği seviyede olma şartı ile ihaleler, açık eksiltme yöntemi ile yapılabilir. İhalede devlet, “Konutların fiyatı maksimum 3.000 TL/m2'den satılabilir” şartı koyabilir ve böylece fiyatın yükselmesi engellenir.

5- Bu alanları tespit ettikten sonra yapılacak master planlar ile bu şehirlerin imar planları çağımızın gereklerine uygun olarak yatay mimari esaslarında, en az karbon salınımında ve yenilenebilir enerji kullanımı ve hedef 0 enerji kaybı şartlarında oluşturulmalıdır.

6- Bu şehirlerin planları, kamu beğenisini de ön planda tutan yarışmalar sonunda ortaya çıkmalıdır.

7- Bu pilot şehirlerin bir veya daha fazla şehre ulaşım projeleri yapılmalı. Güzergâhların etrafında yaratılacak değer artışlarının bir kısmı ülke kamu yararına kalan kısmı da bu pilot şehrin alt yapısı ve diğer ihtiyaçları için kullanılmalı.

8- Pilot şehrin inşası için yapı müteahhitlerinde olması gereken kriterler tespit edilmeli. Gerekli vasıflara haiz yapı müteahhitleri arasında yapılacak ihaleler ile şehrin yapımı makul büyüklüklerde olmak üzere kat karşılığı, hasılat paylaşımı, yap işlet devret modelleri ile inşa edilmeli.

9- Pilot şehrin altyapısı ile raylı ve kara yolu ile mevcut şehirlere ulaşım bağlantıları yap işlet devret modeli ile ihale edilebilir.

10- Konut maliyetinin düşük olması için devlet desteğinin de şart olduğunu belirten Nazmi Durbakayım, bu bölgede yapılan işlerde alım satım vergisi, noter harçları dahil her türlü harçların olmaması gerektiğini ve KDV muafiyetine sahip olmasının çok önemli olduğunun altını çizdi.

Emlakjet Haber- Nihal Yuvacan