Değer Artış Kazancı Hesaplama

Değer artış kazancı hesaplama aracıyla gayrimenkulünüzün alış ve satış bilgilerini girerek elde ettiğiniz kazancı ve ödeyeceğiniz tahmini vergiyi öğrenebilirsiniz. Hesaplamada Yİ-ÜFE endekslemesi, indirilebilir giderler ve vergi istisnası dikkate alınır.

Hesaplamada kullanılan veriler Ekim 2026 itibarıyla güncellenmiştir.

Ödenecek Vergi (Tahmini)

0 ₺

Yİ-ÜFE artış oranı: %113,98, maliyet endekslendi
Endekslenmiş alış maliyeti: 6.419.432 ₺
Düşülen giderler: 264.000 ₺
Değer artış kazancı: 0 ₺
2026 yılı istisna tutarı: 150.000 ₺
Vergiye tabi kazanç: 0 ₺
Kazanca göre vergi oranı: %0,00

5 yıllık süre tamamlandıktan sonra yapılan satışlarda değer artış kazancı vergisi doğmaz. Bu taşınmaz için vergisiz satış tarihi: 16 Kasım 2028.

Kazanç, 2027 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve Mart ile Temmuz'da iki taksitte ödenir.

Hesaplama, aynı yıl başka beyana tabi geliriniz veya gayrimenkul satışınız olmadığı varsayımıyla yapılır. Sonuçlar tahminidir; kesin vergi tutarı için mali müşavire danışın.

Satıştaki tapu masraflarını hesaplayın

Evinizin Güncel Değerini Öğrenin

1. Değer Artış Kazancı Nedir?

Değer artış kazancı, konut, arsa veya iş yeri gibi gayrimenkullerin satışından elde edilen kazançtır. Bedel karşılığında edinilen bir gayrimenkulün beş yıl içinde satılması durumunda, elde edilen kazanç belirli şartlarla gelir vergisine tabi olabilir.

Miras veya bağış yoluyla karşılıksız edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar ise bu kapsamda vergilendirilmez.

2. Değer Artış Kazancı ve Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Değer artış kazancı hesaplama işlemi, gayrimenkulün satış bedelinden endekslenmiş alış maliyeti ve indirilebilir giderlerin çıkarılmasıyla yapılır. Alış tarihinden önceki ay ile satış tarihinden önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse alış bedeli bu artış oranında güncellenir.

Değer Artış Kazancı = Satış Bedeli − Endekslenmiş Alış Maliyeti − İndirilebilir Giderler

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminde ise bulunan kazançtan satış yılının istisna tutarı düşülür. Kalan tutara ilgili gelir vergisi tarifesi uygulanarak ödenecek vergi belirlenir. 2026 yılında elde edilen değer artış kazançları için istisna tutarı 150.000 TL'dir.

3. Değer Artış Kazancı ve Vergisi Hesaplama Örneği

Örneğin 2026 yılında bir gayrimenkulün 3.000.000 TL'ye satın alındığını ve aynı yıl 6.000.000 TL'ye satıldığını varsayalım. Bu örnekte alış ve satış tarihleri arasında endeksleme uygulanmadığını, indirilebilir giderlerin ise 200.000 TL olduğunu kabul edelim.

Alış bedeli: 3.000.000 TL
Satış bedeli: 6.000.000 TL
İndirilebilir giderler: 200.000 TL
Değer artış kazancı: 2.800.000 TL
2026 yılı istisna tutarı: 150.000 TL
Vergiye tabi kazanç: 2.650.000 TL

Bu örnekte değer artışı hesaplama sonucunda bulunan 2.800.000 TL, satıştan elde edilen kazancı gösterir. İstisna tutarı düşüldükten sonra kalan 2.650.000 TL üzerinden gelir vergisi hesaplanır.

Not: Örnek, hesaplama yöntemini açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Gerçek vergi tutarı satışın koşullarına ve ilgili mevzuata göre değişebilir.

4. Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Ödenir?

Gayrimenkul satışından elde edilen vergiye tabi değer artış kazancı, satışın gerçekleştiği yılı takip eden yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir.

Yasal dayanak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. ve 81. maddeler. Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı (vergi tarifesi ve istisna tutarı), TÜİK (Yİ-ÜFE).

Diğer Hesaplama Araçları

Kira Artış Hesaplama
Güncel TÜFE verilerine göre kira artış oranını ve yeni kira tutarını hesaplayın.
Kira Getirisi Hesaplama
Gayrimenkulünüzün brüt ve net kira getirisini, amortisman süresini hesaplayın.
Tapu Harcı Hesaplama
Alıcı ve satıcının tapu harcını, döner sermaye ücretini hesaplayın.
Konut Kredisi Hesaplama
Konut kredisi taksitlerini, toplam geri ödemeyi ve ödeme planını görüntüleyin.
Emlak Komisyonu Hesaplama
Alım, satım ve kiralama işlemlerindeki emlakçı komisyonunu KDV dahil hesaplayın.
Emlak Değeri Hesaplama
Evinizin güncel piyasa değerini ücretsiz öğrenin.
Emlak Piyasası Analizi
Bölgenizdeki konut fiyatları ve piyasa trendleri
Ne Kadar Ödeyebilirim?
Aylık gelirinize göre karşılayabileceğiniz kira tutarını hesaplayın.
Emlak Vergisi Hesaplama
Konut, iş yeri ve arsalar için yıllık emlak vergisi tutarını hesaplayın.

Tüm Hesaplama Araçları

Değer Artış Kazancı Hakkında Merak Edilenler

Ev satışında değer artış kazancı vergisi ödenir mi?

Ev, alış tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılırsa ve kazanç yıllık istisna tutarını aşarsa değer artış kazancı vergisi ödenir. Beş yıldan sonraki satışlarda ve miras kalan evlerin satışında bu vergi yoktur.

Gayrimenkul satışında 5 yıl kuralı nasıl hesaplanır?

Beş yıllık süre, gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren gün esasına göre hesaplanır. Süre tamamlandıktan sonra yapılan satışlardan elde edilen kazanç, değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez.

2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?

2026 yılında elde edilen değer artış kazançları için istisna tutarı 150.000 TL'dir. Vergi hesaplamasında bu tutar, ilgili şartları sağlayan kazançtan düşülür.

Değer artış kazancında endeksleme nasıl yapılır?

Gayrimenkul değer artış kazancı hesaplama işleminde alış bedeli, ilgili dönemdeki Yİ-ÜFE artışına göre güncellenebilir. Alış ve satış tarihlerinden önceki aylar arasındaki endeks artışı %10 veya üzerindeyse endeksleme uygulanır.

Değer artış kazancından hangi giderler düşülebilir?

Satıcının ödediği tapu harcı, emlak komisyonu ve mevzuata göre indirilebilen belgeli giderler kazançtan düşülebilir.

Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?

Hayır. Miras veya bağış yoluyla karşılıksız edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamında gelir vergisine tabi değildir.

Değer artış kazancı ne zaman beyan edilir?

Vergiye tabi değer artış kazancı, satışın gerçekleştiği yılı takip eden yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir.