Alıcıların mağdur olmaması için 10 önemli madde!

Konut sektörü, maliyetlerin yükselişi, finansman sorunu ve kentsel dönüşümün plansız ilerlemesi gibi nedenlerle dönem dönem eliminasyon yaşıyor. Sektör, toprak sahiplerinin düşük sermayelerle apartman yenilemeye kalkan firmalara topraklarını sattığı, kat karşılığı inşaatların biraz daha fazla arsa payına firmalara iyi araştırma yapılmadan verildiği bir kentsel dönüşüm süreci geçirdi. Her ne kadar sektör bu alanda yeni yasa ve düzenlemeler getirilme sürecini yaşasa da, bugüne kadar planlı ve sağlıklı bir kentsel dönüşümün yapılamamasının örnekleri görülmeye başlandı. Önce Bağdat Caddesi, ardından Fikirtepe’de bazı inşaatların yavaşlaması ve durması, buna örnek oldu. Son olarak Hürriyet Gazetesi’nde yer alan haberle birlikte, 2011 yılında Selimoğlu İnşaat’ı satın alarak inşaat sektörüne giren Pana Yapı’nın Fikirtepe’deki 2 projesinin durduğu, yaklaşık 1.000 ailenin firmanın inşaatlarında çalışmaların tekrar başlamasını beklediği ortaya çıktı.

Güçlü sermayesi olan ayakta kalacak, doğal bir eliminasyon

Uzmanlar, bu örneklerin sektörün geneline mal edilmemesi gerektiğini ve sektörün içinde bulunduğu konjonktürde bazı firmaların doğal olarak elimine olmasının normal olduğunu kaydediyor ve vatandaşları daha bilinçli olmaları konusunda uyarıyor. Tüketicilerin inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış daire satın almaları, proje tamamlanmamışsa ise banka ve/veya sigorta şirketlerinin destek verdiği firma ve projelerin tercih edilmesi uyarılarında bulunuyor. Alıcıların hem arsa sahipleriyle hem projeleri yarım kalan müteahhitlerle ilişkisinde dikkate alması gereken temel 10 maddeyi ise şöyle özetleyebiliriz…

1- Arsa sahiplerinden feragat yazısı alın

Kat karşılığı sözleşmelerde, müteahhitlerden taşınmaz alırken arsa sahiplerinden feragat yazısı alınmış olmasına dikkat edin. (Feragatı bir kimsenin tek taraflı bir beyanla doğmuş veya doğması ihtimal dahilinde olan bir hakkından vazgeçmesi veya mal sahibinin müteahhitten kaynaklı bir sorun olmadığına baştan onayı gibi düşünebiliriz)

2- Arsa payı karşılığı bir sözleşme var mı bakın

Müteahhit olmayan kişiden aldığınız taşınmazın evveliyatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığını araştırın.

3- Müteahhidin referanslarını, kim olduğunu araştırın

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan bir taşınmazda şirketin kim olduğuna, referanslarına, yaptıkları projelere, ekonomik yeterliliğine ve sermaye yapısına bakın. Projesini incelediğiniz firmanın sektörde hangi dernek, kurum ve ticaret odasına üye olduğunu, köklü bir şirket olup olmadığını ilgili sivil toplum kuruluşlarından öğrenebilirsiniz. Projenin lokasyonu, imar ve tapu durumunu belediyeye sorabilir veya değerleme şirketine danışabilirsiniz. Firmanın eski projesinde site yönetimi nasıl, hayat projelerinde nasıl sürüyor, bunu da mutlaka araştırın.

4- Alabiliyorsanız teminat amaçlı garanti isteyin

Müteahhitten eğer alabiliyorsanız yüzde 90 seviyesinde iade etmek şartı ile ve sadece teminat amaçlı bir garanti temin etmeye çalışın (teminat mektubu, teminat ipoteği, müteahhittin şahsen de müteselsil kefil olduğu teminat çeki veya senedi vb.)

5- İnşaat yavaşlarsa ihtarla açıklama talep edin

İnşaat yavaşlamışsa veya iş bırakılmışsa müteahhitte ihtar göndererek açıklama yapmasını talep edin. İnşaat yarım kalırsa paranın iadesi için tazminat davası açın. Firmanın başka mülkleri varsa tedbir koydurun.

6- Arsa sahipleriyle olabilecek tüm toplantılara katılın

Arsa sahipleri tapuyu iptal etme hakkına sahip oldukları için arsa sahiplerinin kendi aralarında müteahhitle ilgili alacakları kararlar konusunda yapacakları tüm toplantılara katılın.

7- Arsa sahipleri tapu iptali isterse bunlara dikkat

· Arsa sahipleri eğer sözleşmeyi geriye etkili fesih etme kararı vermişlerse inşaatın tüm arsa sahipleri ve müteahhitten daire alan tüketiciler olarak birlikte tamamlanması konusunda mutlaka çözüm önerisi getirin.

· Arsa sahipleri geriye etkili fesih istemişlerse ve tapuların da iptalini talep etmişlerse müteahhittin yapmış olduğu inşaat oranında hak ettiği inşaat maliyet bedeli (enkaz bedeli) kısmına mutlaka müdahil olun, bu konuda bu bedele tedbir koydurun. (Alacağınızın küçük de olsa bir miktarını kurtarabilmek amacıyla)

8- Bina tamamlama sigortası artık uygulanacak, araştırın

Bina tamamlama sigortası ile ilgili gerekli düzenlemeler Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından yapılmış ve 16 Mart 2015’te yürürlüğe girmişti. Ancak Bakanlık tarafından yapılan açıklamada ürünün sigortadan ziyade banka ürününe benzemesi sebebiyle hazırlık ve uygulama sürecine girilmesinin uzun zaman aldığı ifade edildi. Yeni düzenlemelerle satışa başlamadan önce tüketici ödemelerini güvenceye almak için bina tamamlama sigortası yaptırma veya yönetmelikte belirtilen diğer teminat ve şartları sağlama zorunluluğu getiriliyor.

9- Bina Tamamlama Sigortası nedir ve süreç nasıl işler?

Bir Kefalet Sigortası türü olan Bina Tamamlama Sigortası’nda sigortacı, sigortalı yani inşaat firması ile lehdar yani tüketici olmak üzere üç taraf bulunuyor. Bina Tamamlama Sigortası poliçesi, ev sahibi olmak isteyen bireyin anahtar teslime kadar inşaat firmasına yaptığı tüm ödemeleri kapsıyor. Firmanın projeyi tamamlayamaması ya da yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda sigorta şirketi firmanın yerine geçerek konut projesini tamamlayıp evi teslim etmek ya da o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut sahibine ödemek zorunda. Sigorta şirketleri rücu ve halefiyet yolu ile tazminat hakkı olduğu için inşaat firmasından bu ödemeleri geri alabiliyor.

· İnşaat şirketi, maketten konut satışına başlamadan önce zorunlu olarak bina tamamlama sigortası yaptırıyor.

· Sigorta, inşaat şirketinin iflasını ya da projede belirtilen süre içinde konutu tüketiciye teslim edilememe risklerini kapsıyor.

· Riskin gerçekleşmesi halinde sigorta şirketi, tüketicinin konut için yaptığı peşinat ve taksitler dahil tüm ödemeleri yasal faizi ile birlikte ödüyor.

· İnşaat şirketinin projeye aykırı hareket etmesi ile kamu kurumlarının herhangi bir nedenden projeyi durdurması sigorta kapsamının dışında tutuluyor.

· Sigortanın primlerini inşaat şirketi ödüyor ve primler sigorta şirketleri tarafından serbestçe belirleniyor.

10- İlk Tamamlama Sigortası Tepe Aura’da, devamı gelecek

Maketten konut satışında zorunlu “Bina Tamamlama Sigortası” dönemi başlıyor. İlk poliçe kefalet sigortası alanında uzmanlaşmış Rosenberg & Parker’ın Türkiye ofisiyle Tepe İnşaat arasında imzalandı. Tepe Aura projesinde eğer firma projeyi tamamlayamaz ya da yükümlülüklerini yerine getiremezse, sigorta şirketi, projeyi tamamlayıp evi teslim etmek ya da o güne kadar yapılan tüm ödemeleri alıcıya ödemek zorunda. Türkiye’de bu poliçeye sahip ilk firma Tepe İnşaat oldu. Rosenberg & Parker Türkiye, KONUTDER ve GYODER üyesi geliştiricilerle de temasta. Sigortanın kısa sürede yaygınlaşması ve 1,5 yılda 2 milyar doların üzerinde kaynakla öncelikle büyük şehirlerdeki konut projelerinin tamamlanmasının garanti altına alınması hedefleniyor.

Satış sözleşmesi ve tapu tesliminde nelere dikkat edilmesi gerektiği ile ilgili olarak ‘ Bunları okumadan satış sözleşmesi imzalamayın ’, ‘ Tapu tesliminde müteahhide vekaletname verilmeli mi ?’ ve ‘ Yapı ruhsatına ve 36 aydan uzun teslime dikkat ’ başlıklı özel haberlerimizi okuyabilirsiniz.